ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการบริษัทจดทะเบียน สัญญาณท้าทายปี 2567
ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ด้วยโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังจะกลับมาเติบโตอย่างน่าจับตา แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยถูกมองว่าเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจพลวัตของตลาด และประเมินความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 แห่ง ที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อไขข้อข้องใจว่า ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถประคองตัวอยู่รอด และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นเหนือคู่แข่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานของอุตสาหกรรม
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งที่ถูกสำรวจในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสถานการณ์ไม่ได้เป็นเช่นนั้นสำหรับทุกบริษัท โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลถึง 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหาอย่างหนัก รายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ รายได้รวมของ LH ลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะรักษาตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ แต่รายได้รวมก็ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การขับเคลื่อนด้วยรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่ได้มาจากธุรกิจหลักโดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำของตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริ แซงหน้า AP (Thailand) ด้านรายได้รวม
แม้ภาพรวมอุตสาหกรรมจะเผชิญความท้าทาย แต่การแข่งขันในกลุ่มผู้นำยังคงเข้มข้น โดย 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย การจัดอันดับมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) ได้กลับมาทวงตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพอย่างโดดเด่น หลังจากเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ และการตอบรับที่ดีจากตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองสำคัญอื่นๆ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรท่ามกลางความผันผวน
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายถึงความสำเร็จของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งด้านกำไร
แม้จะเผชิญกับรายได้ที่ลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท ให้กับกองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
จากข้อมูลและภาพรวมที่ปรากฏข้างต้น บ่งชี้อย่างชัดเจนว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทต่างๆ จะต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่า กุญแจสำคัญในการเอาชนะความท้าทายนี้ ไม่ได้อยู่ที่การคาดการณ์อนาคตเพียงอย่างเดียว แต่คือการสร้างความแข็งแกร่งจากภายในองค์กร การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า
บริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพในการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายของกลุ่มเป้าหมาย ตั้งแต่ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมืองไปจนถึง บ้านจัดสรร ชานเมืองที่มาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การใช้เทคโนโลยีเพื่อยกระดับประสบการณ์ลูกค้า และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นปัจจัยที่จะทำให้บริษัทเหล่านั้นสามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาด อสังหาริมทรัพย์ เชิงลึก ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขาย บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์, หรือแม้แต่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ การติดตามแนวโน้มตลาด และการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ จึงเป็นสิ่งที่ไม่อาจมองข้ามได้
เรายังคงเฝ้าติดตามการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ เหล่านี้อย่างใกล้ชิด และจะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อเป็นประโยชน์ต่อทุกท่านที่อยู่ในวงการนี้ โปรดติดตามบทวิเคราะห์และข้อมูลอัปเดตจากเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังจะมาถึง.
