บทสรุปผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ทวีคูณ และการพลิกเกมของผู้แข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีเสียงคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ประสบกับภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในช่วงไตรมาส 4 ก็ไม่อาจจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามวิกฤตนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่กระจายตัวอย่างน่ากังวล
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทกลับเผยให้เห็นภาพที่น่าสะท้อนใจ เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบเกิน 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีชื่อเสียงและเป็นที่ยอมรับในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากแหล่งอื่นที่มิใช่การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก การโฟกัสที่รายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพการดำเนินงานและความสามารถในการแข่งขันที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีการรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายมิติ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาและโดดเด่นอย่างยิ่งคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลจากการเก็บเกี่ยวรายได้ ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและคว้าโอกาสของบริษัท
กำไรสุทธิ: ความสามารถในการทำกำไรที่แตกต่าง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะมียอดขายสูงเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมาก แต่ LH สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากการบันทึกรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นเป็นผู้นำแทน
AP (Thailand) (AP) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ โดยมีกำไร 6,054 ล้านบาท คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว Sansiri (SIRI) โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42% ทำได้ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 และ Origin Property (ORI) ที่แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงรักษาอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
การจัดอันดับกำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการปรับตัว
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวม แสดงให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่รุนแรง และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ ลดต้นทุน บริหารจัดการความเสี่ยง และที่สำคัญคือการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ การติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด การปรับตัวให้ทันต่อเทรนด์ใหม่ๆ เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน (Real Estate Investment Trusts – REITs) การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ปรับรูปแบบไปตามพฤติกรรมผู้บริโภค และการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการดำเนินงาน จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมนี้อย่างลึกซึ้ง และการเรียนรู้จากกลยุทธ์ของบริษัทที่ประสบความสำเร็จ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนธุรกิจและตัดสินใจลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
หากคุณต้องการที่ปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความท้าทายและโอกาสในปี 2567 โปรดติดต่อเรา เพื่อให้ทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา ช่วยคุณวิเคราะห์สถานการณ์ วางแผนการลงทุน และสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนให้กับธุรกิจของคุณ
