เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนความท้าทาย และผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และโครงการบ้านจัดสรรระดับพรีเมียม
ปี 2566 เป็นปีที่แวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน จากความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมอันแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นภาพตลาดที่ชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี ซึ่งเป็นฤดูกาลขายหลัก (High Season) ในไตรมาส 4 แม้จะเป็นช่วงเวลาสำคัญในการกระตุ้นยอดขาย แต่สัญญาณการฟื้นตัวกลับยังคงริบหรี่ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคคว้าชัยชนะในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: ภาพรวมอสังหาฯ ทรงตัว แต่รายได้หลักหดตัว
เมื่อพิจารณาภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเพียง 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การมองเพียงภาพรวมอาจไม่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เพราะเมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด แต่ AP (Thailand) นำในด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ หากวัดเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
รายได้จากการขาย: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และบ้านจัดสรร ชะลอตัวชัดเจน
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนถึงภาวะตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และโครงการบ้านจัดสรรที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในด้านรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย แต่ Sansiri ก็รักษาการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้นสู่ Top 5)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงรักษาตำแหน่ง)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบ
ผลกำไรสุทธิ: แรงกดดันด้านต้นทุนและการแข่งขัน ส่งผลต่อกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงวัดกันที่ “กำไรสุทธิ” เพราะไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากต้นทุนสูงและการบริหารจัดการมีประสิทธิภาพต่ำ ก็ยากที่จะถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ทะยานสู่แชมป์กำไรสูงสุด แต่ปัจจัยพิเศษมีส่วนสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุด มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกับการรับมือความท้าทาย
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี และจากแนวโน้มที่ปรากฏ คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการ
ในสภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนสูงเช่นนี้ การประเมินศักยภาพของบริษัทควรพิจารณาจากหลายมิติ ไม่เพียงแต่มูลค่ารายได้หรือกำไร แต่ยังรวมถึงความสามารถในการบริหารต้นทุน การปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงของความต้องการของผู้บริโภค การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ และการบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงิน
สำหรับผู้ประกอบการที่มุ่งเน้นตลาดระดับบนอย่าง คอนโดมิเนียมหรูในทำเลศักยภาพของกรุงเทพมหานคร และ โครงการบ้านจัดสรรระดับพรีเมียม การรักษามาตรฐานคุณภาพ การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และการบริการหลังการขายที่เหนือระดับ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความแตกต่างและดึงดูดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง
ในขณะเดียวกัน สำหรับโครงการที่เน้นกลุ่มลูกค้าในวงกว้าง การนำเสนอทางเลือกที่คุ้มค่า การบริหารต้นทุนการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ และการวางแผนการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนยอดขาย
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการประเมินกลยุทธ์การดำเนินงานของตนเอง การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
อย่าพลาดโอกาส! ติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อรับทราบแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยล่าสุด และค้นหากลยุทธ์ที่เหมาะสมสำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง หากคุณพร้อมที่จะยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เหนือกว่าคู่แข่ง หรือกำลังมองหาการลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ และโครงการบ้านจัดสรรที่น่าจับตา ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและสร้างสรรค์อนาคตที่ยั่งยืนในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
