วิเคราะห์เจาะลึก: อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – บทสรุปผู้ชนะที่แท้จริง ท่ามกลางความท้าทาย
ในปี 2566 ที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับต้องเผชิญกับความผันผวนและปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการกลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย
Property Mentor ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย และเพื่อหาคำตอบว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่การกระจายตัวที่น่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัท เผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่า โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มที่ประสบปัญหาคล้ายคลึงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) เป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างใกล้ชิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตามองในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยหนุน แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาโครงการและยอดขายที่เกิดขึ้นจริง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าสังเกตว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์ที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเบอร์ต้นๆ ของตลาด ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: SC Asset และ Frasers Property โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ก้าวกระโดด: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายได้อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรสุทธิคือสิ่งที่บ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: Supalai และ AP (Thailand) ไล่บี้ติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 สามารถทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างสูสี
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์นี้ยังเป็นเพียงภาพรวม และการที่แต่ละบริษัทจะสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างไรนั้น จำเป็นต้องมีการติดตามอย่างใกล้ชิดต่อไป
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์คุณภาพ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาในการวางกลยุทธ์ธุรกิจเพื่อก้าวผ่านความท้าทายนี้ Property Mentor พร้อมเป็นพันธมิตรที่ช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและสร้างความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการประเมินศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เฉียบคมยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันก้าวข้ามทุกอุปสรรคและคว้าโอกาสสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
