ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือนและโอกาสที่ซ่อนเร้นในยุคแห่งความผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายมาได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: ยอดขายรวมชะลอตัว แต่รายได้ที่แท้จริงสะท้อนภาพตลาดที่ซับซ้อน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 การวิเคราะห์เชิงลึกในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทมีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างน่าลุ้น)
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
UAC Global (Univentures): 17,672 ล้านบาท (อาจมีการอ้างอิงถึงบริษัทที่ใกล้เคียงหากข้อมูลไม่ชัดเจน)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีความแตกต่างออกไป
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นในวงกว้าง โดยมากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นเบอร์ต้นๆ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองความเป็นผู้นำด้านยอดขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงคืนอันดับ 1)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 พร้อมการเติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวเด่นที่กำลังฉายแสงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและควรกล่าวถึงคือ Central Pattana หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทน โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตาในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมี กำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้าสู่กิจการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ยังคงเป็นแชมป์กำไรสุทธิ)
ปัจจัยสำคัญ: บริษัทได้รับกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างฉิวเฉียด)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างหวุดหวิด)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ โอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 บริษัทชั้นนำ เป็นที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างตรงจุด มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่เฉียบคม และมีความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงที่รวดเร็ว จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการนี้ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านหันมาให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ตรวจสอบ ราคาบ้าน คอนโด ที่เหมาะสมกับกำลังซื้อในแต่ละพื้นที่ และสำรวจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ๆ อย่างสม่ำเสมอ การทำความเข้าใจแนวโน้มของ อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก หรือโครงการที่เน้นคุณค่าที่แท้จริง อาจเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เช่น โครงการบ้านแสนสิริ หรือ โครงการ AP ที่มีผลงานแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากยิ่งขึ้น
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ทำเลดี หรือต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับ โครงการบ้านใหม่ 2567 เพื่อให้การตัดสินใจของคุณบนเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดเป็นไปอย่างราบรื่นและประสบความสำเร็จ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรง
