ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัท สู่แนวโน้มปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังไว้ได้ สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยมาโดยตลอด โดยเฉพาะการวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ที่สะท้อนให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ดำเนินธุรกิจอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ภาพรวมการชะลอตัว
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าการลดลงโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้างของอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง พบเห็นได้ในหลายราย เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน ในขณะที่ Country Group Development (CGD) และ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาคล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้ลดลงราว 26% นอกจากนี้ Lalin Property (LPH) มีรายได้ลดลง 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงประสบปัญหาในการรักษาการเติบโต โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การจัดอันดับตามรายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่เข้มข้น โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Universal Utilities) มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของผลการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงก็สูงขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบภาวะดังกล่าว
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมากของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย โชว์ศักยภาพการทำตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ที่สามารถทำรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถทำรายได้เติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงด้วยผลงานอันโดดเด่นคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับทิศทางการเติบโตในอนาคตของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จากการขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง แต่ LH ก็สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรโดดเด่นคือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยพิเศษนี้ออกไป อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดย Supalai เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% และอันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาค ภาคเศรษฐกิจ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป แนวโน้มในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแน่นอน
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยวในทำเลศักยภาพ เช่น กรุงเทพฯ หรือจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญๆ การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มและผู้เล่นหลักในตลาดถือเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การเลือกบริษัทที่มีผลประกอบการแข็งแกร่ง มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน และมีกลยุทธ์การตลาดที่ชัดเจน จะช่วยเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการเงินสำหรับการซื้อบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เราพร้อมให้คำแนะนำผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีที่จะช่วยท่านสำรวจโอกาสและก้าวไปสู่เป้าหมายที่ท่านตั้งใจไว้ ติดต่อเราเพื่อรับการประเมินและวางแผนการลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันของท่าน.
