ถอดรหัสทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการ 41 ยักษ์ใหญ่กับบทเรียนความอยู่รอดปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ หากให้สรุปภาพรวมของปี 2566 ผมคงนิยามได้เพียงคำเดียวว่า “ความท้าทายที่ไร้จุดจบ” หลังจากที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เคยส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 เราคาดหวังว่าโมเมนตัมนั้นจะส่งผลต่อการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวที่แผ่ขยายไปทุกหย่อมหญ้า ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนลากยาวผ่านช่วงไฮซีซั่นไตรมาส 4 ไปอย่างเงียบเหงา และส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ที่ผู้ประกอบการยังคงต้องกุมขมับกับปัจจัยลบรอบด้าน
เพื่อทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ว่าเกิดอะไรขึ้นกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 รายที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้กระแสลมที่สวนทางกันเช่นนี้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนภัยที่ดังขึ้นเรื่อยๆ
จากการสำรวจข้อมูลพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับเมื่อเจาะรายบริษัท เพราะมีถึง 25 รายที่รายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด
โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักคือบริษัทที่มีการติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่เผชิญภาวะรายได้หดตัวในระดับรุนแรง แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นเจ้าตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัวนี้ได้ โดยรายได้รวมปรับตัวลดลงถึง -18%
ในบรรดา Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ต่ำกว่าปีที่แล้ว รวมถึงชื่อคุ้นหูอย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) สะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับบิ๊ก ก็ยังต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ความไม่แน่นอน
เบื้องหลังตัวเลข: เมื่อ “รายได้จากการขาย” คือเครื่องวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ในมุมมองของคนทำธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ การวัดผลลัพธ์ที่แม่นยำที่สุดไม่ใช่รายได้รวมที่อาจถูกบิดเบือนด้วยรายได้อื่น แต่คือ “รายได้จากการขาย” ที่สะท้อนถึงการดูดซับของตลาดอย่างแท้จริง ซึ่งในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ปรับตัวลดลงถึง -11% และที่น่ากังวลคือบริษัทกว่า 30 จาก 41 แห่ง มียอดขายตกลงเมื่อเทียบกับปี 2565
แม้ เอพี (ไทยแลนด์) จะคว้าอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท แต่ก็ยังเห็นการติดลบที่ -2% ขณะที่ แสนสิริ เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สวนกระแสด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นถึง 7% เช่นเดียวกับ เอสซี แอสเสท ที่โดดเด่นด้วยการเติบโตของยอดขาย 13% ขึ้นมาติดกลุ่ม Top 5 ได้อย่างสง่างาม
สิ่งที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มปูพรมโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มสูบ และสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้สูงถึง 103% กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่กำลังรุกคืบเข้ามาแบ่งเค้กในตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือดัชนีชี้วัดความอยู่รอด ในปีที่ผ่านมากำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุนต่อเนื่องจากวิกฤตโควิด-19 ที่ยังไม่ฟื้นตัว
หากวัดกันที่ความสามารถในการทำกำไร แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมด้วย หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) หรือ เอพี (ไทยแลนด์) (กำไร 6,054 ล้านบาท) อาจขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งแทนที่
ขณะที่แสนสิริเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดในปี 2566 ด้วยการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอจนทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นความสำเร็จที่ตอกย้ำให้เห็นว่า ในสภาวะ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่หดตัว การปรับกลยุทธ์สินค้าและเจาะกลุ่มลูกค้า Real Demand ที่แม่นยำ คือหัวใจสำคัญของความอยู่รอด
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
ข้อมูลตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่สถิติ แต่เป็นแผนที่ทางธุรกิจที่บอกเราว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันไม่ได้อยู่ในภาวะ “ทำอะไรก็ขายได้” อีกต่อไป
สำหรับผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่คุณควรทำการบ้านอย่างหนัก ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบสภาพคล่องทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ หรือการมองหาดีลพิเศษจากผู้ประกอบการที่จำเป็นต้องระบายสต็อกในช่วงปี 2567 นี้ เพราะโอกาสในการได้สินทรัพย์คุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผลมีมากกว่าปีที่ผ่านมา
ในฐานะที่คุณกำลังวางแผนการลงทุนหรือเลือกซื้อที่อยู่อาศัย หากต้องการเจาะลึกสถานการณ์ในทำเลที่คุณสนใจ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อเปรียบเทียบโครงการจากบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินเพื่อลดความเสี่ยงในการรับมอบโครงการ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาเคียงข้างคุณเพื่อก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปพร้อมกัน
อย่าปล่อยให้ความไม่แน่นอนของตลาดทำลายแผนการเงินของคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อขอรับข้อมูลวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจลงทุนครั้งสำคัญในอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
