เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผู้ชนะท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจปี 2566 สู่กลยุทธ์ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ธุรกิจและกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าปี 2566 คือบททดสอบที่สาหัสที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมต่อเนื่องจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ตลาดทะยานไปข้างหน้า แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงกอบโกยรายได้ (High Season) กลับเงียบเหงากว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายในการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่ายักษ์ใหญ่แต่ละรายรับมือกับวิกฤตนี้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงนี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงกดดันจากรอบทิศทาง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากดูไส้ในกลับพบความน่ากังวล เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองคือผู้ประกอบการที่รายได้รวมติดลบเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนถึงการปรับตัวไม่ทันต่อกำลังซื้อที่หดตัว แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses ยังพบกับตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นทุกระดับ ไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่หรือรายกลาง
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริกับความสำเร็จที่เฉียดฉิว
เมื่อจัดอันดับ 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แชมป์ที่คว้าตำแหน่งไปครองคือ แสนสิริ ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ในขณะที่ AP (Thailand) ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท ถัดมาคือ Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ดี ตัวเลขรายได้รวมอาจมีองค์ประกอบจากแหล่งรายได้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง หากต้องการวิเคราะห์ศักยภาพที่แท้จริงของการขายโครงการ เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความเป็นมืออาชีพของนักพัฒนาอสังหาฯ อย่างแท้จริง
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: สงครามแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาด
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง ตอกย้ำว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดอกเบี้ยสูงและหนี้ครัวเรือนพุ่งเป็นเรื่องที่ยากลำบากยิ่ง
ในหมวดนี้ AP (Thailand) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ซึ่งแม้จะอยู่อันดับ 2 แต่เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถทำรายได้จากการขายให้เติบโตขึ้นได้ถึง 7% ในท่ามกลางตลาดที่หดตัว นอกจากนี้ SC Asset ยังเป็นอีกหนึ่งดาวเด่นที่ทำรายได้ขายได้ 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% ซึ่งถือเป็นผลงานที่โดดเด่นมากในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ Central Pattana ที่ขยายไลน์ธุรกิจมาสู่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างเต็มตัวในปี 2566 ด้วยรายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์การกระจายความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอย้ำเสมอว่า “รายได้คือภาพลวงตา กำไรคือนิรันดร์” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุนสะสม บางรายยังคงแบกรับผลกระทบจากช่วงโควิด-19 มาจนถึงปัจจุบัน
ในส่วนของกำไร Land & Houses ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน REIT หากไม่นับรวมรายการดังกล่าว Supalai และ AP (Thailand) จะมีความแข็งแกร่งด้านกำไรจากการดำเนินงานที่โดดเด่นไม่แพ้กัน นอกจากนี้ แสนสิริยังสร้างผลงานที่น่าทึ่งด้วยกำไรที่เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% คิดเป็น 5,846 ล้านบาท
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
การวิเคราะห์ผลประกอบการทั้ง 41 บริษัทสะท้อนให้เห็นว่า การซื้อบ้าน หรือการวางแผนลงทุนในอสังหาฯ จำเป็นต้องคัดเลือกผู้พัฒนาที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน (Financial Health) มีวินัยในการบริหารกระแสเงินสด และสามารถปรับตัวตามความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่เทรนด์รักษ์โลก (Green Concept) และการอยู่อาศัยแบบยั่งยืนได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย การเลือกบริษัทที่มีความโปร่งใสและมีผลงานที่พิสูจน์ได้ว่าเติบโตอย่างยั่งยืนคือหัวใจสำคัญ หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกในการตัดสินใจเลือกโครงการที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ สามารถติดต่อสอบถามทีมงานที่ปรึกษาของเรา เพื่อรับคำแนะนำในการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและสร้างกำไรในระยะยาวได้ทันทีครับ
