ถอดรหัสผลประกอบการ: เจาะลึกสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ทิศทางใหม่ในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างสาหัสสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย จากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะส่งต่อความคึกคักมาถึงปีถัดไป แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่เคยเป็นไฮซีซั่น แต่ก็กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงเป็นโจทย์หินที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเร่งปรับตัว
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาตลอด 10 ปี ได้เฝ้าติดตามตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อนำมาถอดบทเรียนว่า ในสภาวะที่เศรษฐกิจผันผวนเช่นนี้ ใครคือตัวจริงที่สามารถบริหารจัดการจนอยู่รอดและสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากปี 2565 ประมาณ 1.2% ซึ่งดูเหมือนตัวเลขจะไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 แห่งที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่เผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์ และไซมิส แอสเสท
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นตัวตั้งตัวตีของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็หนีไม่พ้นภาวะรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ กำลังเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล ทั้งจากอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง (High Interest Rate) และปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
แสนสิริขึ้นแท่นเบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม
ในสมรภูมิการแข่งขันที่ดุเดือด แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด โดยตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้ครบถ้วนนัก เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่นเข้ามาช่วยพยุงฐานะทางการเงิน
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
เมื่อคัดเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ จะพบความจริงที่น่าสนใจยิ่งขึ้น รายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงกรณีของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38%
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษามาตรฐานความเป็นเจ้าตลาดด้านการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่ก็ยังรั้งอันดับ 1 ไว้ได้ ส่วน แสนสิริ ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และ เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นดาวเด่นที่มียอดขายเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะเซ็นทรัลพัฒนาที่รายได้จากการขายพุ่งสูงขึ้นถึง 103% จากการรุกหนักในโครงการที่พักอาศัย
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่บริหารจัดการต้นทุนได้ดีที่สุด?
กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์สุดท้ายของมืออาชีพ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ต้องแบกรับภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิดและยังไม่สามารถกลับมาพลิกฟื้นได้
ในแง่ของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาบัลลังก์อันดับ 1 ไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมผลกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REITs) เข้ามาด้วย หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) คงจะมีโอกาสขยับขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่งแทน สำหรับแสนสิริ ถือเป็นบริษัทที่น่าจับตามองที่สุดด้วยอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิที่ก้าวกระโดดถึง 42%
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคตปี 2567
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เห็นได้ชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วงปรับตัวขนานใหญ่ การเติบโตเพียงแค่การเปิดตัวโครงการใหม่ (New Launches) อาจไม่เพียงพออีกต่อไป แต่ความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการคัดเลือกทำเลศักยภาพสูง (Prime Location) คือกลยุทธ์สำคัญที่จะตัดสินว่าใครจะเป็นผู้ชนะในระยะยาว
ปี 2567 จะเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยภายนอกที่ควบคุมไม่ได้ ทั้งสภาวะเศรษฐกิจโลกและกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน การเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้อในยุคนี้ จึงจำเป็นต้องติดตามข่าวสารและวิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงและคว้าโอกาสในโครงการที่มีศักยภาพการเติบโตที่แท้จริง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับเทรนด์ในปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลแบบ Exclusive ที่จะช่วยให้การตัดสินใจของคุณแม่นยำและมั่นคงยิ่งขึ้นครับ
