วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – การฟื้นตัวที่ล่าช้าและผู้เล่นที่โดดเด่น
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความท้าทายและโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่เบื้องหลังตัวเลขทางการตลาด แม้ว่าความคาดหวังจะเริ่มต้นขึ้นด้วยแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนเชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง เราได้เห็นสัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจนเกิดขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของตลาดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์นี้ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างสง่างาม
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมที่สะท้อนความอึมครึมของตลาด
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไปถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า บ่งชี้ให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่กระจายเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% การลดลงของรายได้ในอัตราเลขสองหลักนี้ แสดงถึงแรงกดดันที่หนักหน่วงที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดมายาวนาน ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และแข็งแกร่ง ก็ยังต้องปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาในเชิงลึกถึงรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป การพึ่งพิงรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากการขายโครงการเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่ออันดับในภาพรวม แต่หากวัดกันที่การขายโครงการเป็นหลัก ตัวเลขจะสะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายจริงของแต่ละบริษัท
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำในแง่ยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ายอดขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาโมเมนตัมการขายในภาวะตลาดเช่นนี้
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำยอดขาย: 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายสูงสุด ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24% แต่ยังรักษาตำแหน่ง)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าสนใจ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรือมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็อาจไม่ได้ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ครองแชมป์กำไรสุทธิ: 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ได้แก่:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ทำกำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และกลยุทธ์การปรับตัว
ข้อมูลจากการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ยังคงมีความท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 อย่างไม่ต้องสงสัย แรงกดดันจากปัจจัยมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ เราได้เห็นผู้ประกอบการบางรายที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่โดดเด่น สามารถรักษาการเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ ทั้งในแง่ของยอดขายและการบริหารต้นทุน การปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคยุคใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่ซับซ้อน การวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ การพิจารณาถึงปัจจัยอื่นๆ เช่น แบรนด์ ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ ทำเลที่ตั้ง และศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว ล้วนมีความสำคัญไม่แพ้กัน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่สนใจศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเชิงลึก ต้องการทราบถึงแนวโน้ม โอกาส และกลยุทธ์ในการรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2567 หรือกำลังมองหาคำปรึกษาเฉพาะบุคคลเพื่อการลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายทางการเงินของคุณ เราพร้อมที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางที่เป็นประโยชน์ที่สุดให้แก่คุณ.
