เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางแรงกดดันของตลาด
ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการกลับมาคึกคักนัก และความท้าทายนี้ยังคงส่งต่อไปยังปี 2567 บรรยากาศแห่งความไม่แน่นอนยังคงปกคลุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้นำตัวจริงในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวทั่วทั้งตลาด
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่า 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมานั้นไม่ได้ง่ายอย่างที่คาดการณ์ไว้
หลายบริษัทประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ได้รับผลกระทบอย่างหนักถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความมั่นคง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PRUK) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% ความผันผวนนี้บ่งชี้ว่าไม่มีใครสามารถหลีกหนีแรงกดดันของตลาด คอนโดมิเนียมราคา ที่อาจจะทรงตัว หรือ บ้านเดี่ยวทำเลดี ที่อาจจะมีดีมานด์ชะลอตัวได้
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางความผันผวน
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 12% แซงหน้า AP Thailand (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับสอง ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับสามได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUK) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่หกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับเจ็ดคือ U City (U) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การที่ Sansiri สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่ง เป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ ตลาดคอนโดกรุงเทพ ที่กำลังมองหาโครงการคุณภาพ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลประกอบการที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพการขายโครงการโดยตรง
เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง การวิเคราะห์รายได้จากการขายนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่สนใจ อสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ หรือ โครงการบ้านใหม่
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลนี้พบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP Thailand (AP) สามารถทวงตำแหน่งผู้นำกลับมาได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือนหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับสามไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PRUK) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับหกตกเป็นของ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอเกือบทุกปี อยู่ในอันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และ โครงการ Mixed-use ในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงในระยะยาว
แม้การสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว การสร้างผลกำไรสุทธิคือเครื่องพิสูจน์ความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง หากมีกำไรน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนก็ย่อมน้อยตามไปด้วย ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหยัดผู้นำกำไรสุทธิ ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับสอง ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
AP Thailand (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับสาม ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับหกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนหน้า Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ในอันดับเจ็ด Pruksa Holding (PRUK) อยู่ในอันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ของเจ้าสัวน้ำเมา ปิดท้ายในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) อยู่ในอันดับสิบ
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความหวังกับการปรับตัวเพื่อการเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่วงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 โดยรวม ถือเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบต่อรายได้จากการขายและกำไรสุทธิของหลายบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก อาจมีแนวโน้มลดลง การแข่งขันเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
การทำความเข้าใจแนวโน้ม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 อย่างลึกซึ้ง การวิเคราะห์ ปัจจัยที่มีผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ และการติดตามผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ จะเป็นกุญแจสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา บ้านพร้อมอยู่ ในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจเบื้องหลังตัวเลขเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาด ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำทางคุณผ่านสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนนี้ เพื่อค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์.
