ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ตลาดหลักทรัพย์ – ใครคือผู้กุมชัยในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความผิดหวังให้กับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นสัญญาณของการเริ่มต้นฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง การส่งสัญญาณนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูอึมครึมและต้องการกลยุทธ์ที่เฉียบคมเพื่อฝ่าฟัน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเชื่อมั่นว่าการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกคือหัวใจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางและโอกาสที่ซ่อนอยู่ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนดัง
เมื่อมองภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์จริงนั้นน่าสนใจกว่าที่คิด มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแรงกดดันจากสภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักอย่างเห็นได้ชัด คือ บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบปัญหาอย่างมาก, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างก็ติดลบไปราวๆ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุน การเปิดตัวโครงการใหม่ และการเข้าถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น จากการตรวจสอบ Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PRUKSA) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงราวๆ -4% ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาอัตราการเติบโต
แสนสิริ ยืนยันแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12% – การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ยังคงรักษาความเป็นผู้นำไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเติบโตขึ้นถึง 12% เอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUKSA) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท การแข่งขันในกลุ่ม Top 10 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้นำตลาดที่สามารถรักษาฐานรายได้ไว้ได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ยากลำบาก
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ เข้ามาเสริม ทำให้รายได้รวมอาจดูสูงกว่าความเป็นจริง แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ อาจมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งเน้นย้ำถึงความท้าทายในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับทุกระดับของผู้เล่นในตลาด
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท – การปรับตัวที่สำคัญ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนอันดับ 1 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PRUKSA) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 แม้ว่ารายได้จากการขายจะปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มาแบบเงียบๆ แต่ก็ทำผลงานได้ดีต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราวๆ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งน่ากังวลเมื่อมีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท – กลยุทธ์ที่หลากหลาย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์เก่าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่หลากหลายและมีประสิทธิภาพ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เอาชนะ Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดย Sansiri มีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PRUKSA) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายและโอกาส
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูง และต้นทุนการเงินที่เพิ่มขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความสามารถในการลงทุนของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง คือกลยุทธ์สำคัญที่จะช่วยให้สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทาย แต่ก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกลและสามารถปรับตัวได้เร็ว การเข้าใจถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การมองหาตลาดใหม่ๆ การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาและขายโครงการ รวมถึงการสร้างความร่วมมือเชิงกลยุทธ์ จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่ทำงานในวงการอสังหาริมทรัพย์มานาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมนี้ยังมีศักยภาพในการเติบโต หากผู้ประกอบการสามารถมองเห็นและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในความท้าทายเหล่านี้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจของคุณให้ก้าวทันการเปลี่ยนแปลง เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมพูดคุยและค้นหาคำตอบสำหรับความสำเร็จของคุณในอนาคตอันใกล้.
