ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการส่งต่อโมเมนตัมที่ดีจากปลายปี 2565 แต่ทว่าภาพที่ปรากฏกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 โดยรวมแล้วยังไม่มีสัญญาณที่ชัดเจนของการพลิกฟื้นอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมอย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนการชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการพิจารณา สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงสภาวะการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% นั้นมีหลายราย อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม หากจะประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่น ๆ ที่ไม่ได้สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันโดยตรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือความสามารถในการดูดซับกำลังซื้อของผู้บริโภค
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand ผู้นำในตลาดก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็มีรายได้จากการขายลดลงเช่นกัน
รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความแข็งแกร่งทางการเงิน
แม้รายได้จะมีความสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความสามารถในการทำกำไรสุทธิและการบริหารจัดการต้นทุน คือหัวใจสำคัญที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่า มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ต้องอาศัยความแข็งแกร่งทางธุรกิจ การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการปรับตัวอย่างสูงเพื่อผ่านพ้นสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ อย่างไรก็ตาม ความผันผวนของตลาดมักจะสร้างโอกาสใหม่ ๆ ให้กับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกลยุทธ์ที่ชัดเจน
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเช่นนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกและแนวโน้มของตลาดคือสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
เราขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมติดตามและศึกษาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม เพื่อร่วมกันก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่กำลังจะมาถึงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
