เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพายุแห่งความไม่แน่นอนอีกครั้ง สวนทางกับความคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายฝ่ายเชื่อว่าจะเป็นปีแห่งการทะยานของตลาด ทว่าความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ประสบการณ์ที่สั่งสมมาทำให้ผมสามารถวิเคราะห์แนวโน้มและปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดได้อย่างลึกซึ้ง การที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญกับความผันผวนเช่นนี้ จำเป็นต้องมีการประเมินผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้นำที่แท้จริงในตลาด
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของอาณาจักรอสังหาฯ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ค่อนข้างน่ากังวล โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ถือเป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ต่างประสบปัญหาการลดลงของรายได้ที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ยังมีรายได้ลดลงถึง -26% Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%) ก็เป็นอีกกลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด แต่ศึกการขายยังเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองหลักอื่นๆ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับผลกระทบจากการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายโครงการโดยตรง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสภาพตลาดที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ยิ่งกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายโครงการต่างๆ ได้เป็นอย่างดี ตัวอย่างเช่น Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย -2%
ความน่ากังวลยิ่งทวีคูณขึ้นเมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงในปี 2566 แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันและการชะลอตัวของตลาดส่งผลกระทบในวงกว้าง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย ยอดขายสดยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัลพัฒนาสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน และบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสูงสุด แต่ปัจจัยภายนอกมีผล
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ แนวโน้มในปี 2567 ยังคงคาดการณ์ได้ว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของการแข่งขันด้านราคา การควบคุมต้นทุน และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป และนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างแท้จริง เช่น โครงการที่เน้นคุณภาพชีวิตที่ดี การออกแบบที่ทันสมัย ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ และทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบาย จะยังคงสามารถเติบโตและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจในบทวิเคราะห์นี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การพิจารณาถึงผลประกอบการที่ผ่านมา ความสามารถในการบริหารจัดการ และกลยุทธ์การตลาดของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลต่างๆ เช่น คอนโดกรุงเทพ หรือ บ้านจัดสรรนนทบุรี เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและสนับสนุนคุณในทุกก้าวของการลงทุน โปรดติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นบทสนทนาเกี่ยวกับอนาคตของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของคุณวันนี้
