เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ทิศทาง, ตัวเลข, และผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเชื่อได้ว่าปี 2566 ที่ผ่านมานั้น เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคธุรกิจนี้ แม้ว่าการคาดการณ์ในช่วงต้นปีจะอิงกับโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มกลับมาทำผลงานได้ดี แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และดูเหมือนว่าปี 2567 ที่กำลังจะก้าวเข้ามา ก็ยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าภายใต้สถานการณ์ที่ท้าทายนี้ บริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและคว้าชัยชนะในสมรภูมิอันดุเดือดนี้ได้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การปรับตัวภายใต้แรงกดดัน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
หลายบริษัทประสบกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) พบว่ารายได้รวมลดลงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึง -28% ขณะที่ ESTAR และ CGD ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีตัวเลขใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับความท้าทายไม่แพ้กัน โดยมีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะขาลงได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวม: Sansiri โดดเด่น ท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Unicorn Ventures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้เล่นหลักอาจมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งขึ้นเมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) ก็มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในตลาดนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ผู้เล่นรายใหญ่ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย: สะท้อนศักยภาพในการแข่งขัน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในเชิงบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงพอสมควร แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตอย่างก้าวกระโดดนี้เป็นสัญญาณที่ดีบ่งชี้ถึงศักยภาพในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
เมื่อมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผลการดำเนินงาน ประเด็นเรื่อง “กำไร” ถือเป็นหัวใจสำคัญ แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้มหาศาล แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ด้วยกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมกำไรพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็น AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) จากกลุ่มเจ้าสัวน้ำเมา อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความผันผวนและพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ผ่านมา ในขณะที่ภาพรวมอาจดูซบเซา แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ กลยุทธ์ในการบริหารต้นทุน การเลือกทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาบริษัทให้ก้าวผ่านความท้าทายไปได้
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ผู้ประกอบการจะต้องใช้ความเฉียบคมในการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ การแข่งขันจะยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น ท่ามกลางปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน การปรับตัวเพื่อรับมือกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน (sustainability in real estate), การใช้เทคโนโลยี (PropTech), และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่ดี จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้ ผมขอชวนทุกท่านที่เกี่ยวข้องในภาคอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือแม้แต่ผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน ให้เข้ามาศึกษาและทำความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น การเตรียมพร้อม การปรับตัว และการมองหาพันธมิตรที่แข็งแกร่ง คือสิ่งที่จะช่วยให้ท่านสามารถคว้าโอกาสและประสบความสำเร็จท่ามกลางสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ท้าทายนี้ได้ หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน.
