สำรวจภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่กลยุทธ์ก้าวข้ามปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้ประจักษ์ถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ศักยภาพที่เคยถูกคาดหวังว่าจะก้าวไปข้างหน้าอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยแรงส่งจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวที่ทวีความรุนแรงขึ้น ปัจจัยต่างๆ ทั้งการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้โมเมนตัมที่เคยมีต้องหยุดชะงักไป ตลาดกลับสู่ภาวะทรงตัวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโต (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ชัดเจนได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงน่ากังวล
เพื่อให้เห็นภาพการปรับตัวของผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเอาชนะความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่สัมผัสได้ในทุกมิติ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของทั้งหมด มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมสูงสุด แซงหน้า AP (Thailand) เล็กน้อย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของศักยภาพการแข่งขัน
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจากรายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นดัชนีชี้วัดที่สำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ใช่ภาพสะท้อนของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำยอดขายสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การที่บริษัทจะถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม นั้น ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไรและการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ โดยในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับอนาคต
ข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นภาพรวมการดำเนินงานที่ท้าทายของภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ในขณะที่ปี 2567 ก็ยังคงเป็นปีที่ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและปัจจัยกดดันต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
การทำความเข้าใจถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อรายได้จากการขาย ต้นทุนทางการเงิน และความสามารถในการทำกำไร จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป (เช่น บ้านประหยัดพลังงาน, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว) การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์นวัตกรรมทางการตลาด จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับบริษัทที่ต้องการเติบโตและประสบความสำเร็จในระยะยาว
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้คือจุดเริ่มต้นของการตัดสินใจที่ถูกต้อง อย่าพลาดที่จะติดตามแนวโน้มและบทวิเคราะห์เจาะลึกของเรา เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายในตลาดที่กำลังจะมาถึง
