บทวิเคราะห์เจาะลึก: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังภาพรวมของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปี 2566 ที่ผ่านมาได้พิสูจน์แล้วว่า ไม่ใช่ทุกปีที่จะโรยด้วยกลีบกุหลาบ แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะสูงลิ่ว จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจะกลับมาเฉิดฉาย แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างที่หลายคนหวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจกลไกตลาดและศักยภาพของแต่ละผู้เล่น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าใครสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณบ่งชี้ชัดเจนถึงภาวะการชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้รวมอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
San Siri ผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมก็ยังมีผู้ที่สามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้ อันดับ 1 ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) ที่ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ที่ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดศักยภาพการดำเนินงานที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่มิใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ที่ 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเป็นบวกที่ 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) มาเงียบๆ แต่สม่ำเสมอ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
บทสรุป: กำไรสุทธิ – ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 นอกจากนี้กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดเป็นแชมป์เก่า แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญคือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นแท่นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ Sansiri (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ผลการดำเนินงานเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การเตรียมพร้อม การปรับกลยุทธ์ และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตการณ์นี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ลดต้นทุน และสร้างกำไรสูงสุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนเช่นนี้ หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจภาพรวมเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำยิ่งขึ้น ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและแนวทางการพัฒนาธุรกิจที่สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและก้าวข้ามทุกความท้าทายไปสู่ความสำเร็จได้อย่างยั่งยืน
