วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิที่ท้าทาย?
ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วที่จะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักหรือไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อไปยังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ยังคงดำเนินอยู่
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อทำความเข้าใจว่า ใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่งที่ทำการซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 พบว่า บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ผู้นำตลาดที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในบรรดา 10 บริษัทแรกที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งรายได้อื่นที่มิใช่การดำเนินธุรกิจหลักเข้ามาเสริม
เมื่อประเมินจากรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมจากการขายทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในกลุ่มนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) โกยรายได้ขายสูงสุด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูง หากกำไรสุทธิหรือความสามารถในการทำกำไรขององค์กรต่ำ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนั้นคือผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
(หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SENA): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท
(ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองหลัก ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ความกังวลเกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจโลก และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ บริษัทอสังหาฯ ทุกแห่ง การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขาย และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับท่านที่อยู่ในแวดวง การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังพิจารณา ซื้อบ้าน คอนโด การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและเลือกผู้พัฒนาที่มีความมั่นคง แข็งแกร่งทางด้านการเงิน และมีประวัติการดำเนินงานที่ดี จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์ในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมนำเสนอข้อมูลและแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับความต้องการของท่าน เพื่อให้ท่านสามารถก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดนี้ได้อย่างมั่นคง.
