ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย อะไรคือกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ?
ปี 2566 นับเป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณเชิงบวก แต่ภาพรวมกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่ควรจะเป็น และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เต็มไปด้วยความผันผวนและความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา และค้นหาผู้เล่นที่สามารถปรับตัวและคว้าชัยในสภาวะตลาดเช่นนี้ได้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่ยังคงมีผู้แข็งแกร่ง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าสังเกตคือ สัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand)
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เบียด AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ UCity (UC) (เดิมคือ U United Ventures) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในปีก่อน ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) ที่แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดความยั่งยืนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากเท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ช่วยเสริมคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์การปรับตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2567 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ที่ยังไม่สามารถปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการอยู่รอดและเติบโตในตลาดนี้ จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง การสร้างความแตกต่างและความโดดเด่นให้กับโครงการ รวมถึงการบริหารกระแสเงินสดอย่างรอบคอบและมีวินัย
ในมุมมองของผู้บริโภค การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ควรพิจารณาถึงปัจจัยพื้นฐาน เช่น ทำเลที่ตั้ง คุณภาพของโครงการ และศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าในระยะยาว รวมถึงการเปรียบเทียบข้อเสนอและโปรโมชั่นต่างๆ อย่างถี่ถ้วน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์หรือผู้บริโภคที่ต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและพันธมิตรในการพาคุณก้าวข้ามทุกความท้าทาย
เริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์วันนี้ ด้วยการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อสร้างโอกาสและคว้าชัยในทุกสภาวะตลาด
