ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ สู่การฟื้นตัวปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสูงส่งที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 ว่าจะได้เห็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดด กลับต้องเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นภาพรวมให้ดีขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงฉายชัดต่อเนื่องเข้าสู่ต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์และวิเคราะห์แนวโน้มตลาดมาอย่างใกล้ชิด การประเมินผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้เราเข้าใจถึงความสามารถในการปรับตัวและการแข่งขันที่แท้จริงของแต่ละผู้ประกอบการ
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีผู้แพ้จำนวนมาก
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินเหมือนไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบความน่าสนใจว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้หดตัวราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ U Estate) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งแท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงนั้น ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีส่วนมาจากแหล่งรายได้อื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัท รวมถึงอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่า รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จ โดยแสนสิริอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่แม้จะมาแบบเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
มาถึงจุดที่สำคัญที่สุด การที่บริษัทจะถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรเพื่อนำเงินเข้าสู่กระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท และอันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางปี 2567
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แม้จะมีความพยายามปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป แต่ภาพรวมยังคงแสดงถึงสภาวะการชะลอตัว
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง กลยุทธ์การดำเนินงานที่มีประสิทธิภาพ และความสามารถในการบริหารต้นทุนและรายได้ที่แข็งแกร่ง เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจหรือเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การฟื้นตัว หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตได้อย่างมั่นคงในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ทีมงาน Property Mentor พร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
