ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทสรุปเชิงลึกและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และผลกระทบดังกล่าวยังคงต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงท้าทายเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจว่าผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจและความผันผวนของตลาดในปี 2566 อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินศักยภาพในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะการณ์ที่เกิดขึ้น โดยข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้จะช่วยให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) ลดลง 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22% และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
เมื่อวิเคราะห์รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ความน่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
สิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์แชมป์รายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขการเติบโตของ AP (Thailand) อ้างอิงจากบทความต้นฉบับที่ระบุว่า “แสนสิริก็เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายโตขึ้น 7%” ซึ่งอาจตีความได้ว่า AP (Thailand) ก็มีการเติบโตในลักษณะเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน
บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรุกตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบริหารจัดการโครงการที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการทำกำไร
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ความโดดเด่นของ Land and Houses (LH) ในการเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิในปีนี้ เกิดจากปัจจัยพิเศษคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าสูงถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีศักยภาพที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสที่ซ่อนอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทายในปี 2566 อย่างไรก็ตาม ความยากลำบากนี้อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางกลยุทธ์ และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
การวิเคราะห์เชิงลึกถึงรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ ทำให้เราเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า บริษัทใดมีพื้นฐานที่แข็งแกร่ง สามารถสร้างรายได้จากธุรกิจหลักได้ดี และมีความสามารถในการทำกำไรที่ยั่งยืน
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจพลวัตของตลาดอย่างถ่องแท้ การศึกษาบทวิเคราะห์นี้จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กรุณาติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา.
