ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวครั้งใหญ่และความหวังปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่สร้างความท้าทายให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง ท่ามกลางความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ตลาดกลับพบเจอภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ที่เห็นในปี 2566 นี้ ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายฝ่ายจับตามองอย่างใกล้ชิดถึงทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีนี้
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์เชิงลึกว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดและโดดเด่นเหนือคู่แข่ง ท่ามกลางกระแส อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ที่เกิดขึ้น
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ ปี 2566: ภาพรวมของการหดตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่
บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ L.P.N. Development ที่ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สุดยอดผู้นำรายได้รวม: Sansiri ขึ้นแท่นด้วยยอดขาย 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 2 ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ UWC Company Limited (Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดนั้น หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพของอันดับที่แตกต่างออกไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งสถานการณ์นี้ส่งผลให้ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ที่เป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท ก็พบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเช่นกัน
AP (Thailand) ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องทุกปี ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 Central Pattana มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ยังไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี และไม่สามารถฟื้นตัวได้ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses ที่แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai ที่เป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท คว้าอันดับ 3 ไปอย่างเฉียดฉิว Sansiri ติดอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
ในอันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 ส่วนอันดับ 9 คือ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจากผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ต่างๆ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ และหากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาให้ท่านก้าวต่อไปอย่างมั่นคง.
