วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ยักษ์ใหญ่ไหวหรือไม่ ท่ามกลางสมรภูมิที่ผันผวน
ปี 2566 ได้ผ่านพ้นไปพร้อมกับบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพความหวังที่เคยตั้งใจไว้ว่าจะสานต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับแรงชะลอตัวที่เด่นชัด การเลือกตั้งครั้งใหญ่ส่งผลให้ทิศทางตลาดเริ่มกลับข้าง และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สภาพการณ์ที่ว่านี้ได้ส่งผ่านมายังปี 2567 โดยที่แนวโน้มยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นเสมือนการอ่านเข็มทิศชี้ทิศทางของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการหดตัวประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่าน่าใจหายที่ถึง 25 ใน 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้รวมในระดับที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (Pruksa) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ครองตำแหน่งผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ก้าวข้าม AP (Thailand) (AP) ซึ่งตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (Pruksa) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีบางส่วนที่มาจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำอันดับต้นๆ ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ชนะศึกรายได้จากการขาย, Sansiri เติบโตโดดเด่น
AP (Thailand) (AP) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้อย่างดีในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (Pruksa) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: การวัดผลกำไรที่แท้จริง
เมื่อมาถึงบรรทัดสุดท้าย สิ่งที่สำคัญยิ่งกว่ายอดขายที่สูง คือผลกำไรที่จับต้องได้ และเงินสดที่ไหลเข้ากระเป๋า บริษัทที่ทำกำไรได้น้อย ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไร ท่ามกลางกลยุทธ์ที่เฉียบคม
Land and Houses (LH) สามารถยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งให้ LH คว้าแชมป์คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ทันที AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง -25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (Pruksa) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและแรงกดดันที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ท้าทายยิ่ง การที่ผู้ประกอบการจะสามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่ได้ในสมรภูมิที่ซับซ้อนนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ ขาย หรือพัฒนาโครงการ การพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์และข้อมูลเชิงลึก จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและคว้าโอกาสในทุกสภาวะตลาด ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ประสบความสำเร็จในทุกย่างก้าว
