การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: กลยุทธ์การรับมือความท้าทายและผู้ชนะที่แท้จริง
ปี 2566 เป็นปีแห่งการทดสอบอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่สร้างไว้ในปี 2565 ทว่า ภาพรวมกลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงทอดยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงเผชิญความท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแท้จริง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าสัดส่วนของบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงนั้นมีจำนวนสูงถึง 25 จาก 41 บริษัท สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่ผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผู้ที่ก้าวขึ้นมาครองตำแหน่งแชมป์คือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าตื่นเต้น ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai ที่ทำรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็นของ Land and Houses ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
การวัดผลงานที่แท้จริง: รายได้จากการขายหัวใจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุนเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอต่อการสะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลัก การวิเคราะห์นี้จึงเน้นไปที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กรณีของ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% ถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้จากการขาย
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ (SIRI) ในอันดับ 2 ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7% อันดับ 3 ยังคงเป็นของ Supalai (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม หลังจากที่ได้พัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ปัจจัยชี้ขาด “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิดหรือไม่สามารถแปลงเป็นกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่สามารถถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งนี้ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็นของ Land and Houses (LH) ที่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 คือ การมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำแทน AP (Thailand) (AP) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท เฉียดฉิว
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ทำกำไรได้ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอด
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่คาดว่าจะมีความยากลำบากเช่นกัน
สำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวอย่างรวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่หลากหลาย รวมถึงการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการลงทุน การพัฒนา หรือการให้คำปรึกษา การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน.
พร้อมที่จะก้าวไปสู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอแล้วหรือยัง? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและเริ่มต้นวางแผนกลยุทธ์ของคุณวันนี้ เพื่อคว้าโอกาสที่รออยู่ในปี 2567 และปีต่อๆ ไป.
