วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ใครคือผู้รอด? บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้นถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง สำหรับทุกภาคส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีปัจจุบัน แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่เคยเป็นเสาหลักในการขับเคลื่อนยอดขาย กลับไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน
ความซบเซาที่เกิดขึ้นนี้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงอึมครึมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อให้เห็นภาพรวมที่แท้จริงว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ถึงผลประกอบการในปี 2566 ใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วงที่สุด
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางตลาดที่หดตัว
เมื่อพิจารณาในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเติบโต 12% เหนือกว่า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท Univentures (UV) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายนั้นรุนแรงกว่าภาพรวมรายได้ โดยเฉพาะบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจหลักอย่างชัดเจน
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท เฉือน Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงเกาะกลุ่มใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาเงียบๆ แต่ก็ติดอันดับทุกปี ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายให้ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะตัวจริง”
แม้จะทำยอดขายได้ดีเพียงใด หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านกำไร ท่ามกลางสภาวะตลาด
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ โดยในปี 2566 สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้ โดยมี AP (Thailand) (AP) ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง คาดว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองหลักๆ การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด และการประเมินความเสี่ยง จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับสถานการณ์ตลาดปัจจุบันและอนาคต ขอเชิญปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง เพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและทันสมัยที่สุดสำหรับสถานการณ์ปัจจุบันของท่าน
