ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนและแนวโน้มสู่ปี 2567
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสทองอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 บั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ผู้แพ้มีจำนวนมากกว่าผู้ชนะ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นว่าแรงกดดันต่อรายได้รวมของอุตสาหกรรมนั้นมีอยู่จริง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบในอัตราที่สูงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่บริษัทเหล่านี้เผชิญในการรักษาฐานรายได้
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากกระแสชะลอตัวนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ประจำปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อและความสามารถในการส่งมอบ
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย หน้าตาของ 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้นำในหลายด้าน แต่กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังเห็นรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขาย ประจำปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุด ความสามารถในการทำกำไรคือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จทางธุรกิจ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 อันดับแรกด้านกำไรสุทธิสูงสุด ประจำปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลที่นำเสนอสะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถสร้างผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ แต่ส่วนใหญ่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาหนี้ครัวเรือน และความไม่แน่นอนของปัจจัยภายนอก
จากประสบการณ์ของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ “อสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท” ยังคงเป็นตลาดที่มีความต้องการอยู่ แต่การแข่งขันสูงและกำลังซื้ออาจถูกจำกัดด้วยปัจจัยดอกเบี้ยและค่าครองชีพ ในขณะเดียวกัน “อสังหาริมทรัพย์ระดับลักซ์ชัวรี่” และ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เช่น คอนโดมิเนียมในทำเลศักยภาพ อาจเป็นกลุ่มที่ยังมีโอกาสเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการลงทุนจากต่างชาติ
ในปี 2567 นี้ เป็นที่คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุน การบริหารสภาพคล่อง การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการใช้กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหา “บ้านพร้อมอยู่” หรือ “คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า” ควรศึกษาข้อมูลอย่างรอบคอบ เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายโครงการ และพิจารณาถึงความคุ้มค่าในระยะยาว การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนที่น่าสนใจในระยะยาว แต่ต้องอาศัยความเข้าใจตลาดและความรู้ที่ถูกต้อง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังอยู่ในช่วงของการปรับตัว การฟื้นตัวที่แท้จริงอาจต้องใช้เวลา แต่สำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์ การวางแผนเชิงกลยุทธ์ และความพร้อมในการปรับตัว โอกาสในการเติบโตและประสบความสำเร็จยังมีอยู่เสมอ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการเดินทางสู่ความสำเร็จของท่าน ด้วยความรู้ ความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนาน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงกับความต้องการของคุณที่สุด.
