ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความผันผวนอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความคาดหวังสูงในช่วงต้นปีจากแรงส่งของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว แต่บรรยากาศกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องมาตลอดจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นฤดูกาลขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงกลไกการขับเคลื่อน และผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการแต่ละราย บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีบทบาทสำคัญในการสะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทเหล่านี้จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวทั่วกระดาน
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่กระจายตัวไปทั่วอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก และมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีประวัติยาวนานอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเห็นรายได้รวมติดลบถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ก็มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม…แต่ใครคือสุดยอดผู้สร้างรายได้จากการขาย?
เมื่อพิจารณาบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวมไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% นำมาเป็นอันดับ 1 เอาชนะ AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการที่อยู่อาศัยและสร้างยอดขายได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: การแข่งขันที่ดุเดือดและความสามารถในการทำยอด
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ชัดเจนในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงอย่างมีนัยสำคัญในรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% การที่บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งมีรายได้จากการขายติดลบ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการเข้าถึงลูกค้าและความต้องการซื้อที่ลดลง
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นว่าการรักษาฐานรายได้จากการขายเป็นความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการส่วนใหญ่
AP (Thailand) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย…ใครคือดาวเด่นด้านการเติบโต?
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง
Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่ดีถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ที่มักจะติดอันดับมาตลอด ทำรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นอย่างยิ่งและน่าจับตามองคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนที่ได้วางรากฐานไว้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและสภาวะตลาดที่ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไร
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด…แต่ใครคือผู้อยู่รอดอย่างแข็งแกร่ง?
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) กลับมาคว้าแชมป์ไปครองด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง เหตุผลหลักมาจากกำไรจำนวน 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งไม่ใช่รายได้จากการดำเนินงานหลัก หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) คว้าอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ได้เป็นอย่างดี ซึ่งชี้ให้เห็นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง, ภาวะเงินเฟ้อ, และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, มีกลยุทธ์การตลาดที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย, และที่สำคัญคือ สามารถนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่สอดคล้องกับเทรนด์ของผู้บริโภคในปัจจุบันและอนาคต (เช่น เทรนด์เรื่อง ESG, Smart Living, และการใช้เทคโนโลยีในที่อยู่อาศัย) เท่านั้น จึงจะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทำความเข้าใจในเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาดเพื่อวางแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์จริง คือก้าวสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายที่รออยู่.
