บทวิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย สู่การปรับตัวของผู้นำ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป อาจกล่าวได้ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอันหนักหน่วงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย สวนทางกับความคาดหวังที่เคยมีโมเมนตัมเชิงบวกต่อเนื่องมาจากปี 2565 ทว่า สัญญาณการชะลอตัวกลับปรากฏชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของเทศกาลปลายปี หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ซึ่งยังคงเผชิญกับภาพรวมที่ไม่ได้สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมา ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้ คำถามสำคัญคือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
การวิเคราะห์ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน: ภาพรวมรายได้ปี 2566
เพื่อให้เห็นภาพความแข็งแกร่งและผลกระทบของสภาวะตลาดต่อผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ผลการวิเคราะห์พบว่า ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นประมาณ 61%) ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดโดยรวม และความท้าทายในการรักษาฐานรายได้เดิม
กลุ่มบริษัทที่รายได้เผชิญแรงกดดัน: บทเรียนจากปี 2566
ในกลุ่มบริษัทที่รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะกลุ่มที่ติดลบตั้งแต่ 20% ขึ้นไป พบว่ามีหลายบริษัทที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างมาก ตัวอย่างที่ชัดเจนได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) (ESTAR) และบริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวลราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมีบริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (LPH) ที่ -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (MJD) ที่ -22% และบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะตลาดที่ชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมีบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงอยู่ในแดนลบไม่ถึง -1% ขณะที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) มีรายได้รวมลดลง -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSTC) ที่ -9% และบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่และมีความมั่นคง ก็ยังได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก: แสนสิริ ทะยานสู่ผู้นำ
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) สามารถครองตำแหน่งผู้นำได้อย่างสง่างาม ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และมีอัตราการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 12% เฉือนอันดับ 2 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
อันดับ 3 ตกเป็นของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSTC) ที่ 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดหลักในการประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึก จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท สถิติที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นประมาณ 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย: บทเรียนสำหรับทุกอุตสาหกรรม
ความท้าทายในส่วนของรายได้จากการขายนั้นส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78% ขณะที่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าเป็นห่วงคือ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในทุกระดับของผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก: AP กลับมายืนหนึ่ง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) สามารถกลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำในหมวดนี้ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
อันดับ 3 ตกเป็นของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท อันดับ 4 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) ที่สามารถไต่เข้ามาติด 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกที่ 13%
อันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSTC) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงถึง -24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (QH) ซึ่งเป็นอีกผู้เล่นที่มักจะติดอันดับ Top 10 อยู่เสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่น: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ Central Pattana
นอกเหนือจากบริษัทที่ติดอันดับ Top 10 แล้ว ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ซึ่งหลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ได้เริ่มเห็นผลลัพธ์ของการเก็บเกี่ยวรายได้ โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท และมีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพและกลยุทธ์การขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ได้อย่างชัดเจน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน และความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท (คิดเป็นประมาณ 49%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 บ่งชี้ถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและอัตรากำไรที่ลดลงในภาพรวม
การจัดอันดับกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก: LH ยังคงแข็งแกร่งด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับการจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรไว้ได้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) ซึ่งทำกำไรสุทธิไป 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1
อันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) (AP) ที่ทำกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
อันดับ 6 คือ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (PSTC) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวสู่ปี 2567 และโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ได้อย่างชัดเจน ว่าเป็นปีแห่งความท้าทายและแรงกดดันในหลากหลายมิติ แนวโน้มที่คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากนั้นมีความเป็นไปได้สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงปัจจัยมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูง ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีบริษัทที่มีศักยภาพในการปรับตัวและสามารถสร้างผลประกอบการที่ดีได้เสมอ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่เป็นการสรุปตัวเลข แต่ยังเป็นการเปิดมุมมองให้เห็นถึงกลยุทธ์ที่แตกต่าง การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ และความยืดหยุ่นในการรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและปัจจัยที่จะขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และปีต่อๆ ไป โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดและสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
