ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้แข็งแกร่งตัวจริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่เข้มข้นอย่างยิ่งสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับชี้ไปในทิศทางที่ตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ปกติจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่คาดหวังได้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงคุกคามภาคส่วนนี้ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยภาพรวมดังกล่าว Property Mentor ในฐานะหน่วยงานที่ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับรายบริษัทเผยให้เห็นถึงภาพที่ซับซ้อนกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือราว 61% ที่เผชิญกับภาวะรายได้รวมที่ลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LALIN) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ผู้ท้าชิงตำแหน่งสูงสุด: แสนสิริ นำทัพรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับที่ 7 คือ UAC Global (UAC) (ซึ่งในข้อมูลต้นฉบับอาจมีความคลาดเคลื่อน หากหมายถึงบริษัทที่อยู่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท อันดับที่ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับที่ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจส่งผลให้ภาพรวมดูดีกว่าความเป็นจริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ประมาณ 73%) ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่น่ากังวลพบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) -40%, และ Land and Houses (LH) -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และน่าตกใจที่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri ยังคงเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง -24% แต่ยังคงทำได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: วัดความเป็นเลิศที่แท้จริง
ท้ายที่สุด การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ยอดขายที่ทำได้ แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และมากกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นผู้นำแทน AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ในอันดับที่ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายใต้สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง แนวโน้มในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ การจะก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวนี้ไปได้ ไม่ใช่เพียงแค่การบริหารต้นทุนหรือการเปิดโครงการใหม่ แต่คือการสร้างคุณค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค การบริหารความเสี่ยงอย่างรอบด้าน และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยต่างๆ การจับตาดูความเคลื่อนไหวและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการพาคุณก้าวข้ามทุกความท้าทายไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน
