บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย ตัวชี้วัด และผู้ชนะตัวจริง
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการทบทวนเชิงกลยุทธ์สำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ภาพรวมที่เคยคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับพบว่าตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอก ก่อนการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติแล้วจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงส่งที่ชัดเจนได้ ทำให้ภาพรวมในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์มากกว่าทศวรรษ การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ถือเป็นเข็มทิศสำคัญในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ บริษัท ที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นตลอดปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ บจก ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่ตัวเลขรวมสะท้อน เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าลงทุน ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างน่าลุ้น อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ ควรให้ความสำคัญกับรายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีความเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้เห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 คือ Supalai ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเข้ามาเกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าจับตา หลังจากปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างเต็มที่ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นตัวอย่างที่ชัดเจนของการบริหารจัดการโครงการ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ คอนโดมิเนียม ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
มาถึงจุดสำคัญที่สุด คือ ผลกำไรสุทธิ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสุดท้ายว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง แม้จะมีการขายได้มากหรือน้อย หากกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ราคาดี ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรประมาณ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งเป็นอันดับ 2 อาจจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือ Sansiri ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงต้องจับตาในปี 2567 การฟื้นตัวของตลาดอาจจะต้องใช้เวลาและอาศัยปัจจัยสนับสนุนที่ชัดเจนมากขึ้น ทั้งในด้านกำลังซื้อที่แท้จริง นโยบายภาครัฐที่เอื้ออำนวย และเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ ราคาถูก หรือ อสังหาริมทรัพย์สำหรับขาย การวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน โดยเฉพาะการพิจารณาถึงกำไรสุทธิและการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่า การทำความเข้าใจปัจจัยเหล่านี้อย่างลึกซึ้ง จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์และเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและโอกาสที่กำลังจะมาถึงได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่าพลาดโอกาสในการยกระดับธุรกิจและพอร์ตการลงทุนของท่าน! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาโซลูชันที่ใช่สำหรับคุณ
