ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือน วิกฤต หรือ โอกาสทองสำหรับนักลงทุน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่หลายฝ่ายมองว่าเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัว กลับกลายเป็นภาพสะท้อนของความไม่แน่นอน ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มการลดลงของรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Uni-Venture)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทใน Top 10 รายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นการเปลี่ยนแปลงของอันดับที่น่าสนใจ
ตลอดปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทของปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด การถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ก็ย่อมเป็นไปได้ยาก ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทของปี 2565 โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์ แม้รายได้รวมลดลง เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวม และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
ในสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนที่แท้จริงของแต่ละบริษัท ทั้งในแง่ของรายได้จากการขาย ความสามารถในการบริหารต้นทุน และการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุน และการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการวางแผนรับมือกับความท้าทายในปี 2567 การวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่ถูกต้องเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เราขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเหล่านี้อย่างรอบคอบ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของคุณ.
