วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ใครคือผู้ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการเริ่มต้นที่เปี่ยมด้วยความหวังจากโมเมนตัมต่อเนื่องจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เคยคึกคักที่สุดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดการณ์ไว้ ส่งผลให้บรรยากาศของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด และประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวได้อย่างมีประสิทธิภาพภายใต้แรงกดดันของสภาวะตลาดที่ผันผวน
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อตรวจสอบสมรรถนะการดำเนินงานตลอดปี 2566 นี้ ว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับความท้าทายดังกล่าวได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ได้รับการยอมรับว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” แห่งปี
รายได้รวม: สัญญาณการเติบโตที่ชะลอตัว
โดยภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 ได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับภาวะชะลอตัว
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 โดยนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% และเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วยอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ในขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ UAC Global Public Company Limited (UAC) (เดิมคือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นปัจจัยสำคัญยิ่งกว่า เพราะบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการโดยตรง
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นว่า 41 บริษัทที่ทำการเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าจับตาเป็นพิเศษ ได้แก่ Raimon Land (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรม
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 ตกเป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มักจะทำผลงานได้สม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษ คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มจากโครงการที่พัฒนาได้อย่างยอดเยี่ยม
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถทำยอดขายได้สูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท หรือเกือบครึ่งหนึ่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน
Land and Houses ยืนหนึ่ง! ท็อปกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 นี้ Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างแข็งแกร่ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่สามารถสร้างกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลให้มีกำไรสูงมาจากรายการพิเศษ คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนที่ไปแล้ว
Supalai (SPALI) ตามมาด้วยอันดับ 2 ด้วยการทำกำไรที่น่าประทับใจ และเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 แสนสิริ (SIRI) ทำผลงานได้อย่างก้าวกระโดด คว้าอันดับ 4 ไปด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสีในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ภาคธุรกิจนี้ต้องเผชิญในปี 2566 แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน แต่ด้วยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการมุ่งเน้นไปที่การสร้างมูลค่าเพิ่มที่แท้จริงให้กับผู้บริโภค บริษัทที่มีความแข็งแกร่งและมีความยืดหยุ่น จะยังคงสามารถเติบโตและยืนหยัดได้อย่างมั่นคง
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้ก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจกับพลวัตของตลาดเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์วันนี้ เพื่อรับคำแนะนำที่ตรงจุดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
