สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน 41 แห่ง ชี้วัดผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าตระหนักอย่างยิ่ง แม้จะมีกระแสความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมอันดีที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง นำโดยปัจจัยการเมืองในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของธุรกิจในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ สภาพการณ์ที่ยังคงซบเซาต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 นี้ ทำให้การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อทำความเข้าใจกลยุทธ์การรับมือและความสามารถในการปรับตัวของแต่ละองค์กร
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยมุ่งเน้นไปที่ตัวชี้วัดสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่สะท้อนถึงความผันผวนภายใน
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้รวมของตนเองลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่ติดลบไปราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทที่มีขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (Pruksa) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์นัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” โดยตรง จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินศักยภาพการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทอสังหาริมทรัพย์
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ปัญหาการหดตัวนี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, LPN ที่ลดลงเกือบ 40%, และน่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งกำลังเร่งเครื่องในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN รายงานรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ถือเป็นสัญญาณที่ดีของบริษัทที่กำลังก้าวเข้าสู่การเก็บเกี่ยวผลผลิต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ธุรกิจจะประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงได้หรือไม่นั้น วัดกันที่ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นเงินที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้จริง แม้จะมียอดขายสูง แต่หากมีต้นทุนสูงหรือบริหารจัดการต้นทุนไม่ได้ดีพอ ก็อาจไม่ถือเป็นผู้ชนะ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยสนับสนุนหลักคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ แม้จะมีความพยายามในการกระตุ้นตลาด แต่ปัจจัยมหภาคและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้หลายบริษัทต้องเผชิญกับภาวะรายได้และกำไรที่ลดลง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการให้อยู่ในเกณฑ์ที่ดีได้ การมีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการมองหาโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ คือกุญแจสำคัญที่จะทำให้บริษัทก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างต่อเนื่องสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้ความแม่นยำในการวิเคราะห์ตลาด การบริหารความเสี่ยงอย่างรัดกุม และการปรับตัวที่รวดเร็ว เพื่อสร้างความยั่งยืนและเติบโตในระยะยาว
หากท่านเป็นผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เราพร้อมที่จะให้คำแนะนำจากประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในวงการ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งไปด้วยกัน
