ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้แข็งแกร่งที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นบททดสอบอันเข้มข้นสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 สถานการณ์กลับพลิกผันสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่อาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะมอบข้อมูลเชิงลึกที่แม่นยำและเป็นปัจจุบันแก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และที่สำคัญที่สุด คือใครคือผู้ที่ก้าวออกมาอย่างแข็งแกร่งที่สุดในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลยิ่งกว่า: สูงถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง
บางบริษัทเผชิญกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่าตกใจ โดยมีบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เช่น การลงทุน หรือธุรกิจอื่น ๆ เข้ามาช่วยเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย “โฉมหน้า” ของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลยิ่งกว่านั้น คือ ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
การลดลงของรายได้จากการขายนี้เกิดขึ้นในหลายระดับ บางบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าตกใจ เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ส่วนนี้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่สำคัญคือ ปัญหาการลดลงของรายได้จากการขายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้จากการขาย
สถิติรายได้จากการขายสูงสุดประจำปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (โต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (โต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้ายนี้ แม้ว่าปริมาณการขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรสุทธิได้มากพอ การขายมากก็อาจไม่ได้หมายถึงความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สถิติการทำกำไรสุทธิสูงสุดประจำปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาพเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน ปัจจัยด้านอัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ล้วนเป็นองค์ประกอบที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์กันว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการปรับตัวและก้าวผ่านอุปสรรคต่างๆ กลยุทธ์ที่เน้นการสร้างความแตกต่าง การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้บริษัทสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงกลยุทธ์การดำเนินงานของบริษัทชั้นนำ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และผู้ที่เกี่ยวข้องในอุตสาหกรรม หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับโอกาสและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมวางแผนและก้าวไปข้างหน้าด้วยข้อมูลที่ถูกต้องและแม่นยำที่สุด.
