ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกและแนวโน้มสำหรับผู้ประกอบการ
ปี 2566 เป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังสูงจากการฟื้นตัวของโมเมนตัมในปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงไม่สดใสมากนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เห็นภาพรวมของศักยภาพในการบริหารจัดการและปรับตัวของแต่ละบริษัทภายใต้สภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์นั้นมีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบกับรายได้รวมที่ลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U) (เดิมคือ Univeral): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
การพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่สะท้อนภาพที่แท้จริงของผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากรายได้บางส่วนอาจมาจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เพื่อให้เห็นถึงความสามารถในการแข่งขันและความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่แพร่กระจายไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนอย่างจริงจังในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งได้ ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และการปรับตัวของผู้ประกอบการ
จากข้อมูลการดำเนินงานในปี 2566 ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง และความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผู้ประกอบการที่ต้องการจะอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จะต้องพิจารณาถึงกลยุทธ์ที่รอบด้านและปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง ดังนี้:
การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนการขาย เป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาอัตรากำไร
การพัฒนานวัตกรรมผลิตภัณฑ์: การสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย ตอบรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ และโครงการที่มีส่วนกลางที่สามารถใช้งานได้จริง
การเจาะตลาด Niche Market: การค้นหาและพัฒนาโครงการในตลาดเฉพาะกลุ่ม ที่ยังมีความต้องการสูงและมีการแข่งขันน้อยกว่าตลาดแมส
การสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน: การบริหารกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องเพียงพอ และการแสวงหาแหล่งเงินทุนที่หลากหลาย เพื่อรองรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: การนำเทคโนโลยีมาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงาน ตั้งแต่การตลาด การขาย ไปจนถึงการบริหารจัดการโครงการ
การให้ความสำคัญกับ ESG: การพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล จะช่วยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันระยะยาว และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคและนักลงทุนที่ใส่ใจเรื่องความยั่งยืน
แม้ว่าภาพรวมตลาดในปี 2566 จะมีความท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่โดดเด่นได้ การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ เป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ นักลงทุน และผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อทำความเข้าใจสภาวะปัจจุบัน วางแผนกลยุทธ์ และเตรียมพร้อมรับมือกับโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมสำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่ช่วยนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ กรุณาติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นการพูดคุย.
