ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดบทเรียนความท้าทาย สู่การปรับตัวในสมรภูมิปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับความคาดหวังที่เคยตั้งไว้ในปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ การกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็วหลังการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี รวมถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้ตามที่หวัง ทำให้หลายบริษัทต้องเผชิญกับผลประกอบการที่ไม่เป็นไปตามเป้า สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการวิเคราะห์เชิงลึก เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและยืนหยัดในสภาวะการณ์เช่นนี้ได้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายตลอดปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถก้าวข้ามอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่ซ่อนความแตกต่าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลประกอบการที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมหดตัวลงประมาณ 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ประสบภาวะรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในด้านการบริหารจัดการ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
บริษัทอสังหาฯ รายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการสร้างรายได้หลักจากการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้นถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งแสดงผลงานโดดเด่น ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสามารถในการทำกำไร
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอสังหาฯ กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนจากปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการวัดใจผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ความผันผวนทางเศรษฐกิจ นโยบายการเงินที่เข้มงวด และสภาวะตลาดที่อ่อนแอ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของหลายบริษัท อย่างไรก็ตาม ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ ด้วยการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างสรรค์
สำหรับปี 2567 สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่สูง ความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์เมืองท่องเที่ยว จะยิ่งทวีความเข้มข้นขึ้น ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างจุดเด่นให้กับแบรนด์ของตนเอง นำเสนอโครงการที่มีนวัตกรรม และให้ความสำคัญกับการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า จะมีโอกาสประสบความสำเร็จมากกว่า
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมเชื่อว่า การปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การเข้าใจถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ก้าวผ่านความท้าทายต่างๆ ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใหม่ๆ การทำความเข้าใจถึงข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ และวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคต
หากคุณพร้อมที่จะเจาะลึกโอกาสใหม่ๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจที่แข็งแกร่งสำหรับปี 2567 ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้
