เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
สวัสดีครับท่านผู้อ่านทุกท่าน ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ก็เป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบทเรียนอันล้ำค่าสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ แม้ว่าเราจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งหลังจากการเติบโตของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณไปสำรวจตัวเลข รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ต่อการตัดสินใจของนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนจากตัวเลขที่ลดลง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การมองภาพรวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เราจำเป็นต้องเจาะลึกรายบริษัทเพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่แท้จริง
จากการวิเคราะห์ พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทที่ประสบกับรายได้ติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงไม่มากนัก แต่ก็ติดลบไปราว -1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำรายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความพยายามของบริษัทต่างๆ ในการรักษาฐานรายได้ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย แต่หากเราจะประเมิน “ประสิทธิภาพที่แท้จริง” เราจำเป็นต้องแยกพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่น เช่น การบริหารจัดการสินทรัพย์ หรือธุรกิจเกี่ยวเนื่อง มาช่วยเสริม
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏขึ้นเมื่อเราเห็น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ต้องเน้นย้ำคือ ปัญหานี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำรายได้จากการขายสูงสุด: การจัดอันดับที่เปลี่ยนไป
การพิจารณารายได้จากการขายอย่างเดียว ทำให้การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกเปลี่ยนแปลงไป ดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (รายได้จากการขายเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่ก้าวกระโดด โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สวนทางกับภาพรวมตลาด ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการและการพัฒนาโครงการที่ตอบรับความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือถึงขั้นขาดทุน ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะ” ในระยะยาว ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ทำกำไรสุทธิสูงสุด: ผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิ 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทยปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็เป็นปีที่พิสูจน์ความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารจัดการของผู้ประกอบการแต่ละราย
มองไปข้างหน้า: โอกาสและความท้าทายในปี 2567
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา คาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนและความท้าทายต่างๆ ทั้งจากปัจจัยภายในประเทศ เช่น ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและภูมิรัฐศาสตร์
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม สามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง และนำเสนอบริการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคได้อย่างแม่นยำ จะยังคงสามารถเติบโตและประสบความสำเร็จได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการที่ปรึกษาด้านกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จในยุคใหม่นี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมได้ทันที
