ส่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครแกร่งจริง ใครยังต้องเร่งปรับกลยุทธ์?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปสู่ภาพรวมของตลาดในปี 2566 เป็นการประเมินที่ต้องอาศัยทั้งข้อมูลเชิงลึกและความเข้าใจในพลวัตที่ซับซ้อน ภายหลังความคาดหวังอันสดใสที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ปี 2566 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่ท้าทายผู้เล่นทุกรายในตลาดนี้อย่างแท้จริง การเลือกตั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นในช่วงกลางปีส่งสัญญาณของการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ซึ่งมักจะนำมาซึ่งความไม่แน่นอนและส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายเริ่มซบเซาอย่างเห็นได้ชัด และต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้ว่าไตรมาส 4 จะเป็นช่วงเวลาปกติที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมักจะคึกคัก แต่ปีที่ผ่านมากลับไม่เป็นเช่นนั้น สัญญาณการฟื้นตัวยังคงบางเบา ทำให้ภาพรวมของปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง ก็ยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างถ่องแท้ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางคลื่นลมที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการปรับลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การมองเพียงตัวเลขรวมอาจไม่สะท้อนภาพความเป็นจริงได้อย่างครบถ้วน เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท หรือกว่าครึ่งของจำนวนทั้งหมด ที่มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ไรมอนด์ แลนด์ (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้รวมลดลงไป -26% ขณะที่ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) ประสบปัญหา -22% และ ไซมิส แอสเสท (SANSIRI) ปรับตัวลดลง -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ซึ่งน่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ตามที่กล่าวมาข้างต้น, เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่แม้จะลดลงไม่มากนักแต่ก็ติดลบที่ -0.9%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุด 39,082 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ผลลัพธ์ก็มีความน่าสนใจดังนี้
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” – ตัวชี้วัดผลงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณา “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งยวด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมาจากการธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะท้อนศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลัก (Core Business) ได้อย่างเต็มที่ ดังนั้น การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีถึง 30 บริษัท หรือมากกว่า 70% ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบต่อรายได้จากการขายค่อนข้างรุนแรงในหลายบริษัท ไรมอนด์ แลนด์ (RML) เผชิญกับการลดลงถึง -78% ขณะที่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ลดลงเกือบ -40% ที่น่าประหลาดใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์! ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณารายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าจับตามองดังนี้
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (ยอดขายเติบโต 7% – เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมการเติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงติด Top 10 แม้จะมียอดขายลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและสมควรแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) หลังจากทุ่มเทลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นปีที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตาในอนาคต
กำไรสุทธิ: การวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้รายได้จะสูงเพียงใด แต่หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ชัยชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และบางบริษัทประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ผงาด! คว้ากำไรสุทธิสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ผลลัพธ์ก็มีความน่าสนใจดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, ศุภาลัยจะเป็นผู้นำ)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (ตามมาติดๆ)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัทในการรับมือกับความผันผวนของตลาดเป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปี 2567 ก็คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัว กลยุทธ์การบริหารต้นทุน การพัฒนานวัตกรรม และการทำความเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในตลาดที่ยังคงมีการแข่งขันสูงนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจแนวโน้มและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะช่วยให้คุณสามารถวางแผนการลงทุนและธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เราขอเชิญชวนให้ท่านร่วมติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและการอัปเดตข้อมูลล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อให้ท่านพร้อมรับมือกับทุกโอกาสและความท้าทายที่กำลังจะมาถึง.
