ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เจาะลึกรายได้และกำไรของผู้ประกอบการ – ใครคือผู้นำที่แท้จริงในภาวะชะลอตัว?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ มากว่าหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ถือเป็นปีที่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง หลังจากการคาดการณ์เชิงบวกที่ได้รับแรงส่งจากโมเมนตัมในปี 2565 กลับกลายเป็นความจริงที่สวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุด (ไฮซีซั่น) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนอยู่ไม่น้อย
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียน ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 เพื่อประเมินว่าใครสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้ดีที่สุด และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็นผู้นำอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% จากปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ว่าภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในระดับปฏิบัติการ
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งต่างมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ยังพบว่ามีรายได้รวมลดลงถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงจากปีก่อน นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวมปี 2566 ด้วยยอด 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอานิสงส์จากการดำเนินงานอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจากโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น จำนวนบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงมีถึง 30 จาก 41 บริษัท แสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการผลักดันยอดขายทั่วทั้งตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจคือลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) กลับสู่ตำแหน่งผู้นำรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่ยังคงติด 10 อันดับ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง 24% แต่ยังคงติด 10 อันดับ)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 นับเป็นสัญญาณที่ดีของการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุน
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างความคุ้มค่าสูงสุดให้แก่ผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับผลบวกจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตก้าวกระโดด 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญในปี 2566 แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่ยังคงรักษาผลประกอบการที่แข็งแกร่งไว้ได้ แต่ภาพรวมแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวที่จำเป็นสำหรับผู้ประกอบการทุกราย
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ตลาด บ้านเดี่ยวกรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมกรุงเทพ อาจยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การวางแผนกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะเป็นรากฐานสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ถูกต้อง เพื่อคว้าโอกาสและบรรลุเป้าหมายสูงสุดในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่กำลังจะมาถึง
