ฉายภาพอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เบื้องหลังตัวเลขรายได้ สู่การค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนถึงความผันผวนและความท้าทายที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเผชิญ แม้จะมีความหวังว่าแรงส่งจากปี 2565 จะพาตลาดทะยานขึ้นไปสู่ระดับที่น่าพอใจ แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง การชะลอตัวที่เริ่มปรากฏชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ทวีความรุนแรงต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง กระทั่งเข้าสู่ปี 2567 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่แท้จริงต่อผู้เล่นหลักในตลาด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไร ได้โดดเด่นภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวของวงการอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูผิวเผิน แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่า 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัทที่ถูกสำรวจ มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัวลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ ESTAR ที่เห็นตัวเลขลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้น: AP (Thailand) ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
หากวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายจะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เพราะบริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของผู้นำตลาดก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัทมีรายได้จากการขายลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังเป็นอีกบริษัทที่ผลประกอบการน่าจับตา โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงความสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
การวัดผลสำเร็จที่แท้จริง: กำไรสุทธิของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริงนั้น ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องพิจารณาถึงความสามารถในการสร้าง กำไรสุทธิ หรือผลกำไรที่เข้ากระเป๋าได้จริง ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน การดำเนินงาน และกลยุทธ์ทางธุรกิจ
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ซึ่งมีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท การลดลงนี้รุนแรงขึ้นเมื่อพิจารณาว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำ กำไรสุทธิสูง ในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ครองแชมป์กำไรสุทธิ)
ความโดดเด่นของ LH มาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42% เป็นการเติบโตที่น่าประทับใจ)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25% แต่ยังคงติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: การปรับตัวของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทชั้นนำในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจนี้ต้องเผชิญในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่การแข่งขันสูง กำลังซื้ออาจชะลอตัว และการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง
สำหรับปี 2567 นี้ มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การนำเสนอบริการและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ การบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตและประสบความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ข้าพเจ้าเชื่อว่า ผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว เรียนรู้ และมองหาโอกาสใหม่ๆ อยู่เสมอ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะในสังเวียน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่ยั่งยืนในวงการนี้
