ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมต่อเนื่องในปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวได้ลากยาวต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ภาพรวมตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการปรับตัวและการแข่งขันที่เข้มข้นในอุตสาหกรรมนี้มาโดยตลอด การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางและศักยภาพของตลาดอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ดำเนินธุรกิจในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและประสบความสำเร็จภายใต้สภาวะที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บ่งชี้ถึงการปรับฐานของอุตสาหกรรม
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 ใน 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไป ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันที่เข้มข้นในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริคว้าแชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการปรับตัวของคู่แข่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 ตกเป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ส่วนอันดับ 4 เป็น Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็น SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมของ UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็น Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลัก
หากวัดกันที่ผลงานอย่างแท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขายเป็นหลัก จะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายราย มีรายได้จากแหล่งอื่นมาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงสมรรถนะหลักในการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: สะท้อนความแข็งแกร่งในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่รั้งอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตอย่างก้าวกระโดดจากศักยภาพการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ โดยในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแบรนด์และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายที่ตัดสิน “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือกำไรที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: การบริหารจัดการสินทรัพย์และกลยุทธ์การขายที่เป็นเลิศ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ยังคงเป็นผู้นำคือ การมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียว อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 คือ Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและโอกาสในปี 2567: ความท้าทายที่มาพร้อมกับโอกาสในการปรับตัว
ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ได้นำเสนอไปนี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 การแข่งขันที่รุนแรง ความผันผวนทางเศรษฐกิจ และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่า ปี 2567 จะเป็นอีกปีแห่งการพิสูจน์ความสามารถในการปรับตัวของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนานวัตกรรมที่ตอบโจทย์เทรนด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเทรนด์ด้านเทคโนโลยีเพื่อการอยู่อาศัย (PropTech) และความยั่งยืน (Sustainability) จะเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ผู้ประกอบการที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง สามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่เหนือกว่าคู่แข่ง พร้อมทั้งรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตในอนาคต
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจของท่าน หากท่านต้องการข้อมูลเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เกี่ยวกับการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
