ปี 2566: วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ไทย – สัญญาณเตือนและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่หลายบริษัทเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยาวนาน จนกระทั่งสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้คึกคักได้ และสถานการณ์นี้ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 บทวิเคราะห์นี้จึงมุ่งสำรวจผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและปรับตัวได้ดีที่สุดภายใต้สภาวะการณ์ที่กดดันนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: ยอดขายรวมชะลอตัว แต่กำไรสุทธิสวนทาง
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), Country Group Development (-28%), Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ได้แก่ Land and Houses, AP (Thailand) (ลดลงไม่ถึง 1%), Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property (ลดลงประมาณ 4%)
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากพิจารณาจากรายได้รวมเพียงอย่างเดียว อาจมองข้ามความสามารถที่แท้จริงของบริษัทได้ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นมาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายเป็นตัวบ่งชี้โดยตรงถึงศักยภาพในการพัฒนาและจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าประหลาดใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
ผู้นำด้านยอดขาย: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) กลับมาครองอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท (Sansiri เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%) Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในอันดับ 3 ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง มาอยู่อันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท (แม้จะลดลง 24%) Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาอย่าง CPN (Central Pattana) ที่ได้เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ก็มีผลงานที่โดดเด่น โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อน
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ตัวเลขรายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริงของบริษัท ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์การขายสินทรัพย์
Land and Houses ยังคงครองแชมป์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูงคือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งคิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25%) SC Asset ทำกำไร 2,525 ล้านบาท แซงหน้า Quality House ที่ทำได้ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้บางบริษัทจะสามารถบริหารจัดการต้นทุนและสร้างกำไรได้ดี แต่ภาพรวมยังคงเป็นสัญญาณเตือนถึงสภาวะตลาดที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง การบริหารจัดการต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรม ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป และให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จ.
