ท่ามกลางความท้าทาย: เปิดผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และสัญญาณสำหรับปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์ที่หนักหน่วงอีกครั้งสำหรับภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 เพื่อให้ภาคส่วนนี้กลับมา “take off” อย่างเต็มกำลัง ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ความคาดหวังเหล่านั้นถูกบดบังด้วยภาวะชะลอตัวที่ปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็น “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สถานการณ์ที่ดูเหมือนจะยืดเยื้อนี้ ยังคงส่งผลต่อภาพรวมตลาดในปี 2567 ทำให้เกิดความกังวลใจถึง ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ในอนาคตอันใกล้
Property Mentor ในฐานะผู้ติดตามและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างแท้จริงภายใต้สภาวะเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณที่น่ากังวล
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในหลายกลุ่มบริษัท
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับเลขสองหลักสูงๆ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การจัดอันดับที่เปลี่ยนแปลง
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวม บริษัทที่ครองแชมป์ในปี 2566 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% สามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าใจหาย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่มีรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (ภายใต้ชื่อเดิม คือ Univentures) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลงานที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นปัจจัยสำคัญ เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายโครงการคือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจประเภทนี้ เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของการจัดอันดับ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่รายได้รวม ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย, แสนสิริ เติบโตโดดเด่น
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งจากแสนสิริได้สำเร็จ ขณะที่แสนสิริ (SIRI) เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งถือเป็นผลงานที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 4 ที่สามารถขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มาเงียบๆ แต่ทำผลงานสม่ำเสมอ มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ที่เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง หลังจากที่ได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นของบริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่หากบริษัทมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด, AP (Thailand) และ Supalai ขับเคี่ยวกันอย่างสูสี
สำหรับการจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้ลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ก็คงจะสามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ด้วยการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
สำหรับอันดับ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) ด้วยกำไรสุทธิที่ประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลประกอบการที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง มีความสามารถในการปรับตัว และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ โครงการบ้านใหม่ เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุนในปี 2567 การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลประกอบการของบริษัทต่างๆ ควบคู่ไปกับการพิจารณาถึงแนวโน้มตลาดและปัจจัยมหภาค จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้อย่างยั่งยืนในสภาวะตลาดเช่นนี้ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาเพื่อช่วยให้ท่านสามารถนำทางในโลกของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลที่เป็นประโยชน์ในการวางแผนอนาคตของท่านในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย
