เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เมื่อ “ความจริง” สะท้อนผ่านตัวเลข
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาตลอดทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพฤติกรรมของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายคนคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ทว่า ภาพรวมกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต (High Season) แต่กลับไม่มีสัญญาณชีพที่ชัดเจนของการกลับมาคึกคัก แม้จะก้าวเข้าสู่ปี 2567 ก็ยังคงเห็นร่องรอยของความท้าทายที่ส่งต่อมาจากปีก่อน
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าภายใต้แรงกดดันของสภาวะตลาดเช่นนี้ ใครคือผู้ที่สามารถประคองตัวเองไว้ได้ และใครคือผู้ที่ยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสังเวียน อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ภาพสะท้อนที่ทำให้ต้องทบทวนกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็ไม่ต่างกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) รายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21% เป็นต้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับพบว่า มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
สถิติรายได้รวมสูงสุดปี 2566: แสนสิริผงาดนำ, AP (Thailand) รั้งอันดับสอง
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 สามารถจัดอันดับได้ดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อน “ผลการดำเนินงานหลัก” ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจได้รับอิทธิพลจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักจากการพัฒนาและขายโครงการ อย่างไรก็ตาม หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างน่าสนใจ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่สร้างความประหลาดใจไม่น้อยคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับหนึ่งในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ -2% และสิ่งที่น่าพิจารณาคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ รายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์, แสนสิริ รั้งอันดับสอง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของ “ผู้ชนะ” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนของบริษัท ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำกำไรสูงสุด: Land and Houses ครองแชมป์, Supalai และ AP (Thailand) เบียดกันขึ้นมา
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงโดดเด่น โดยมีปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรสุทธิ) – แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท (กำไรสุทธิ)
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรสุทธิ – ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: ความท้าทายรออยู่ข้างหน้า แต่โอกาสก็มีเสมอ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนของสภาวะตลาดในปี 2566 ซึ่งยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย อย่างไรก็ตาม ในภาวะเช่นนี้ บริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว บริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ทั้งเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจำกัด และความผันผวนของตลาดทุน แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 หรือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของแต่ละบริษัทอย่างรอบด้าน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาศักยภาพในการลงทุน หรือผู้ที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการ ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน Property Mentor พร้อมให้คำปรึกษาและเป็นที่ปรึกษาคู่คิดในการตัดสินใจทางธุรกิจของท่าน โปรดติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึก และวางแผนการลงทุนอย่างมืออาชีพ เพื่อคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในทุกสภาวะตลาด.
