ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี เผยผู้ชนะและภาพรวมอุตสาหกรรม
ปี 2566 เป็นอีกปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่ แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ภาพรวมกลับสวนทาง ตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้ สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลสำคัญจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด การประเมินนี้จะช่วยให้เราเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่มีนัยสำคัญ
ภาพรวมผลประกอบการในแง่ของรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
เราเห็นการลดลงของรายได้ที่น่าสังเกตในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%) และ Major Development (-22%) รวมถึง Siamese Asset (-21%)
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์: แสนสิริผงาดสู่แชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 จะพบว่า แสนสิริ (Sansiri) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ไปได้อย่างเฉียดฉิว โดย AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ในกลุ่ม Top 10 ประกอบด้วย SC Asset Corporation (อันดับ 6, 24,487 ล้านบาท), U City (อันดับ 7, 17,672 ล้านบาท), Frasers Property (Thailand) (อันดับ 8, 16,169 ล้านบาท), Origin Property (อันดับ 9, 15,157 ล้านบาท) และ Singha Estate (อันดับ 10, 15,066 ล้านบาท)
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน การวิเคราะห์นี้จะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งในธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย, แสนสิริเติบโตอย่างโดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) ได้กลับมาทวงตำแหน่งแชมป์ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสนสิริตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิในระดับต่ำ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด ทำให้ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสูงสุด, ศุภาลัยและ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์เก่า ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้กำไรโดดเด่นคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัยคงขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ในอันดับ 3 ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
Sansiri ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่นๆ ใน Top 10 ประกอบด้วย SC Asset (อันดับ 6, 2,525 ล้านบาท), Quality House (อันดับ 7, 2,503 ล้านบาท), Pruksa Holding (อันดับ 8, 2,339 ล้านบาท), Frasers Property (อันดับ 9, 1,865 ล้านบาท) และ Central Pattana (อันดับ 10, ประมาณ 1,610 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานที่ได้นำเสนอไปนี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่ายังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด พฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือบริษัทที่มีศักยภาพในการเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและการทำความเข้าใจปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัท ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เราจะคอยติดตามความเคลื่อนไหวและนำเสนอข้อมูลเชิงลึกเพื่อให้ทุกท่านได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่ดีที่สุด
หากท่านต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การซื้อขายบ้านและคอนโด เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของการปรับพอร์ตการลงทุนในปี 2567 ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรายินดีให้คำแนะนำและพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการสร้างความสำเร็จให้แก่ท่าน.
