ทัศนะผู้เชี่ยวชาญ: เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย, กลยุทธ์แห่งชัยชนะ และแนวโน้มสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการขับเคลื่อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งการพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไม่ใช่เพียงการวัดผลด้วยตัวเลขรายได้หรือกำไร แต่คือการประเมินศักยภาพในการปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการ และวิสัยทัศน์ในการเผชิญหน้ากับความผันผวนของเศรษฐกิจมหภาค
ความคาดหวังที่เคยมีต่อปี 2566 ที่จะสานต่อโมเมนตัมอันสดใสจากปี 2565 นั้น กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่น่ากังวล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามปกติ หรือที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงเป็นโจทย์ที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อเนื่องเข้าสู่ปี 2567
เพื่อประเมินภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างแม่นยำ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยมุ่งเน้นไปที่การดำเนินงานในปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางภาวะตลาดที่ชะลอตัว
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่กระจายตัวในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณารายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ามียอดรวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้รวมมีการปรับตัวลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวอยู่ทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายด้านรายได้อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงราว 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10% และ Pruksa Holding (PPH) -9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลด้วย “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนและสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานของแต่ละบริษัทได้ดีกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น ๆ หรือการบริหารจัดการทางการเงินที่ซับซ้อน
จากการรวบรวมข้อมูลของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำด้านการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่ยืนยันถึงภาวะชะลอตัวนี้ได้ดีที่สุดคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่กำลังเปล่งประกาย
นอกเหนือจากบริษัทชั้นนำที่กล่าวมา ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นเป็นพิเศษ นั่นคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่ก้าวกระโดดนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ปัจจัยตัดสินชัยชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จากการขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่สิ่งที่จะชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือ กำไรสุทธิ (Net Profit) ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน การควบคุมค่าใช้จ่าย และการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความน่ากังวลขึ้นเมื่อพบว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับกำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: ผลกำไรส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
วิเคราะห์เชิงลึก: ปัจจัยขับเคลื่อนความสำเร็จและทิศทางในอนาคต
จากข้อมูลที่รวบรวมมา สามารถวิเคราะห์ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 และแนวโน้มสำหรับปี 2567 ได้ดังนี้:
การบริหารจัดการต้นทุนและประสิทธิภาพ: บริษัทที่สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง ค่าการตลาด และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะมีศักยภาพในการรักษาอัตรากำไรขั้นต้นและกำไรสุทธิได้ดีกว่า แม้ในภาวะตลาดที่ท้าทาย
กลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์: การเข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจผู้บริโภคในแต่ละเซ็กเมนต์ รวมถึงการสร้างจุดเด่นและมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในการสร้างยอดขาย
การบริหารกระแสเงินสด: ในภาวะที่ยอดขายชะลอตัว การบริหารจัดการกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องเพียงพอต่อการดำเนินงาน การชำระหนี้ และการลงทุนในโครงการใหม่ เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
การกระจายความเสี่ยง: บริษัทที่ไม่ได้พึ่งพิงรายได้จากตลาดใดตลาดหนึ่งมากเกินไป เช่น การมีสัดส่วนรายได้จากโครงการที่หลากหลาย (แนวราบ, คอนโดมิเนียม, อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) หรือการขยายธุรกิจไปยังตลาดใหม่ๆ จะมีความยืดหยุ่นในการรับมือกับความผันผวนได้ดีกว่า
นวัตกรรมและการปรับตัว: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการบริหารจัดการ การขาย หรือการสร้างประสบการณ์ลูกค้า (Customer Experience) รวมถึงการปรับรูปแบบธุรกิจให้เข้ากับ Megatrends เช่น ESG (Environmental, Social, and Governance) หรือ Digitalization จะเป็นปัจจัยสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ พร้อมโอกาสสำหรับผู้ปรับตัวได้
ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทาย ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังทรงตัวในระดับสูง, การแข่งขันที่เข้มข้น, และความผันผวนของกำลังซื้อผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายนี้ ยังมีโอกาสสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ กลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง และความสามารถในการปรับตัว บริษัทที่สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, สร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่า, และบริหารจัดการธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน การติดตามผลประกอบการของบริษัทชั้นนำอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อน และการประเมินความสามารถในการแข่งขัน จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบรายละเอียดเชิงลึกเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่นำไปสู่ความสำเร็จในปี 2567 และปีต่อๆ ไป การศึกษาข้อมูลและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เข้าใจตลาดอย่างแท้จริง จะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำท่านไปสู่เป้าหมายที่วางไว้
