เจาะลึกผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: วิเคราะห์ภาพรวมรายได้ กำไร และกลยุทธ์ผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งสำคัญอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมอย่างละเอียดเกี่ยวกับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 เราจะมาวิเคราะห์กันว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาชนะความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้สำเร็จ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรง
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันมหาศาลในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในอัตราที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
ผู้ชนะด้านรายได้รวม: แสนสิริ นำทัพ Top 10
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของความแข็งแกร่ง
อย่างไรก็ตาม การจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น เราต้องให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เห็นภาพความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักได้อย่างชัดเจน
ในภาพรวม ทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่หดตัวอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ชนะด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ CPN ที่น่าจะสร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพมหานครและปริมณฑลในอนาคตอันใกล้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดผลตอบแทนที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไร การพิจารณา “กำไรสุทธิ” จะช่วยให้เราเห็นภาพผู้ที่บริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
ผู้ชนะด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ครองแชมป์ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ LH สามารถสร้างกำไรสูงสุดได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งส่งผลให้มีกำไรพิเศษเข้ามาจำนวนมากถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ยอดเยี่ยม
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
การเติบโตของกำไรที่โดดเด่นของแสนสิริ สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินงานและกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดี
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
การติดอันดับ Top 10 ด้านกำไรของ CPN ถือเป็นสัญญาณที่น่าสนใจอย่างยิ่ง แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างผลกำไรจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ สะท้อนให้เห็นอย่างชัดเจนว่า ปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง
ปัจจัยต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, ความผันผวนของตลาดทุน, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจได้รับผลกระทบ ยังคงเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญ
ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายยังคงแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและรักษาเสถียรภาพทางการเงินได้ แต่ผู้ประกอบการรายเล็กหรือผู้ที่ไม่ได้มีการบริหารจัดการที่ดีพอ อาจต้องเผชิญกับแรงกดดันที่รุนแรงขึ้น
ก้าวต่อไปสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ที่อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจบทวิเคราะห์นี้เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่, ผู้พัฒนาโครงการ, นักลงทุน, หรือแม้แต่ผู้ที่สนใจ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ” และ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด” การประเมินสถานการณ์ปัจจุบันอย่างรอบด้านจะช่วยให้คุณสามารถวางแผนกลยุทธ์การลงทุนและการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสม
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 และกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จในโลกอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยหยุดนิ่งนี้
