บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทาย ความสำเร็จ และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 กลับเป็นปีที่สร้างความประหลาดใจและบทเรียนอันล้ำค่า การคาดการณ์ที่เคยตั้งความหวังไว้จากการส่งอิทธิพลเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ยิ่งกว่านั้น การชะลอตัวนี้ไม่ได้เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราว แต่กลับทอดยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น สถานการณ์นี้ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
เพื่อไขข้อข้องใจและทำความเข้าใจถึงภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ และที่สำคัญ คือการค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางกระแสลมที่พัดแรง
รายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ได้ภาพที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา รายได้จากการขายโครงการ ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งยวด เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม การโฟกัสที่รายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ความน่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขายที่ดิ่งลงอย่างน่าใจหาย พบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญ การลดลงของรายได้จากการขายไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) แซงขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้จากการขายลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของ CPN
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การทำรายได้จำนวนมากจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้วมี กำไรสุทธิ น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้กำไรส่วนใหญ่มาจากรายการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กองทุน ซึ่งคิดเป็นประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักรายการนี้ออกไป Supalai จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ภาพรวมและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมาสะท้อนภาพรวมอันท้าทายของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่ดีได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การแข่งขันที่สูงขึ้น และต้นทุนที่อาจปรับตัวสูงขึ้น
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นกัน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่เฉียบคม ปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด และให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง การสร้างนวัตกรรมในผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
ในมุมมองของ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ โดยเฉพาะการพิจารณา ราคาบ้านใหม่ และ คอนโดมิเนียม รวมถึงศักยภาพในการเติบโตของแต่ละบริษัท หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและนำพาคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
