ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ภาพรวมการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีความคาดหวังเชิงบวกจากการเติบโตที่เริ่มเห็นสัญญาณในปี 2565 แต่แรงส่งนั้นกลับแผ่วลงอย่างรวดเร็วในช่วงต้นปี เนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจประกอบกับปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเข้าสู่ภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ สภาพการณ์เช่นนี้ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความไม่แน่นอนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
เพื่อประเมินผลกระทบและหาผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้สภาวะการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นภาพรวมของการดำเนินงานในปี 2566 อย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ข้อมูลที่เราได้รวบรวมบ่งชี้ว่า ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส โดยมีรายได้รวมลดลงมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าเสียดาย อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่อันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ที่อันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ที่อันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ที่อันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) มาในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพการขายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับแรงหนุนจากแหล่งรายได้อื่นนอกเหนือจากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพความสามารถในการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจริง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เห็นการปรับลดลงอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มบริษัทยักษ์ใหญ่ ก็ยังเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาผงาดเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ในปีนี้ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จเป็นอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยมีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) มาในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Public Company Limited (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มาอย่างสม่ำเสมอทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์ที่น่าพอใจ โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสำเร็จสุดท้ายของธุรกิจ
แม้ว่าการสร้างยอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว ความยั่งยืนของธุรกิจย่อมขึ้นอยู่กับความสามารถในการทำกำไร การเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยมีกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะปรับลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสุทธิสูงในปีนี้ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเป็นผู้ที่ได้ครองอันดับ 1 ไป
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างฉิวเฉียดกับอันดับ 2 แสนสิริ (SIRI) อยู่ที่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) เป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการหลายราย การแข่งขันที่รุนแรง สภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอน และพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริหารในอุตสาหกรรมต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
สำหรับบริษัทที่สามารถรับมือกับความผันผวนนี้ได้ดี และแสดงศักยภาพในการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ถือเป็นสัญญาณที่ดีในการสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม การประเมินผลสำเร็จที่แท้จริงของแต่ละบริษัท ควรพิจารณาจากหลายมิติ ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขรายได้ แต่รวมถึงความสามารถในการทำกำไร การบริหารจัดการต้นทุน และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจของคุณให้เหนือกว่าคู่แข่ง การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกดังที่กล่าวมานี้ คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
อย่ารอช้า! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์และค้นหาโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับคุณในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
