ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ส่องผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน ท่ามกลางความท้าทายและโอกาส
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นลงมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่อุตสาหกรรมกำลังจะกลับมาเฟื่องฟูอีกครั้ง แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานที่โดดเด่นท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ได้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัว และความแตกต่างของรายบริษัท
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวมสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 ผู้ที่ครองตำแหน่งแชมป์คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% แซงหน้าอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U.T. Building & Furniture) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะเป็นตัวบ่งชี้ผลประกอบการที่สำคัญ แต่หากพิจารณาถึงแก่นแท้ของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดจาก รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะมีความหมายมากกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบันทึกรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาด้วย เช่น การบริหารจัดการ การลงทุน หรือการให้เช่า ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน แสดงให้เห็นว่าการแข่งขันและการหาลูกค้าสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยนั้นมีความท้าทายมากขึ้น
บริษัทอย่าง Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์! ผู้นำรายได้จากการขาย พร้อมการเติบโตที่น่าสนใจ
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ในปีนี้ อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นอีกบริษัทที่ทำผลงานได้อย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรง! ก้าวกระโดดด้านรายได้จากการขาย
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและการตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้จะสามารถสร้างรายได้หรือยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากไม่สามารถทำกำไรได้ หรือมีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุด!
สำหรับ 10 อันดับบริษัทที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงยืนหยัดในตำแหน่งผู้นำ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH คว้าแชมป์ได้ในปีนี้ หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะคว้าอันดับ 1 ไปได้ โดยปีนี้ SPALI เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 4 คือ แสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยมีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบ ไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ความไม่แน่นอนทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจชะลอตัว
สำหรับปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด เน้นการบริหารต้นทุน ควบคุมการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพสูงสุด และที่สำคัญคือการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภาพรวมตลาด หากท่านเป็นผู้ลงทุน หรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการให้คำแนะนำและสนับสนุนธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงแนวทางที่เป็นไปได้ในการก้าวข้ามอุปสรรคและคว้าโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังจะมาถึง
